Личен финансов бюджет: най-важните въпроси и отговори

/in , , , /by

Какво трябва да знаете, за да управлявате парите си по-спокойно и уверено

Периодите на промяна – нова година, нова работа, семейни решения или икономическа несигурност – почти винаги ни карат да се замислим по-сериозно за личните си финанси. Все повече хора осъзнават, че доброто финансово състояние не зависи единствено от размера на доходите, а от начина, по който те се управляват. Именно тук личният финансов бюджет се превръща в ключов инструмент.

Личният бюджет не е временна мярка или строг контрол, а система, която носи яснота, предвидимост и спокойствие. Той помага да разберем къде отиват парите ни, какви са реалните ни възможности и как да постигнем финансовите си цели без излишно напрежение. В тази статия събрахме най-често задаваните въпроси за личния финансов бюджет и даваме практични и разбираеми отговори, които могат да бъдат приложени от всеки.

Какво представлява личният финансов бюджет?

Личният финансов бюджет е план за разпределение на доходите и разходите за определен период от време – най-често месец. Той включва всички източници на доход, текущите задължения, ежедневните разходи и средствата, които се заделят за спестяване или инвестиции.

Основната му цел е да осигури баланс между това, което получаваме, и това, което харчим, като същевременно ни позволява да планираме бъдещето си по-уверено.

Защо личният бюджет е толкова важен?

Липсата на бюджет често води до усещане за хаос и несигурност, дори когато доходите са стабилни. С добре структуриран бюджет:

Личен бюджет

  • имаме ясен поглед върху финансовото си състояние
  • разпознаваме ненужните или прекомерни разходи
  • намаляваме риска от задлъжняване
  • създаваме навик за редовно спестяване
  • вземаме по-информирани финансови решения

Бюджетът е основа не само за ежедневните разходи, но и за по-големи цели като покупка на жилище, образование, бизнес или финансова независимост.

Какви видове разходи включва бюджетът?

Фиксирани разходи

Това са разходи, които се повтарят всеки месец и обикновено не се променят значително – наем или ипотека, комунални услуги, застраховки, вноски по кредити, абонаменти.

Променливи разходи

Те зависят от начина ни на живот – храна, транспорт, развлечения, покупки, пътувания. Именно тук най-често се появяват възможности за оптимизация.

Разделянето на разходите по този начин е ключово за реалистичното планиране.

Колко от доходите трябва да отделяме за спестявания?

Като практици с дългогодишен опит в областта на финансите ви препоръчваме нашата FinPoint формула за балансиран личен бюджет: 4/3/2/1

  • 40% – от средствата ни трябва да отиват за жизненоважни нужди
  • 30% – за обслужване на кредити
  • 20% – за спестявания и инвестиции
  • 10% – за авариен и спешен фонд

Разбира се, това е ориентир, а не задължително правило. Дори и в момента спестяването да не е възможно за вас се стремете да се предизвикат и да заделяте по 5 %, но редовно! Постоянството ви ще предизвика създаването на нов навик, който във времето ще изиграе ключова роля за вас. А заделените средства, колкото и да са те, е много по-добре да ги има от това напълно да липсват такива. Важното е да създадете навика за спестяване. Така планирате, а не правите случайни действия. Това ви променя мисленето.

Какво е авариен фонд и защо е толкова важен?

Аварийният фонд е финансово „спасение“, което покрива между 3 и 6 месеца от основните ви разходи. Той предпазва от нуждата да се използват кредити или да се нарушава бюджетът при неочаквани ситуации – загуба на доход, здравословни проблеми или извънредни разходи.

Изграждането му е една от първите и най-важни стъпки в доброто финансово планиране.

Как да започнем, ако никога не сме водили бюджет?

Най-добрият подход е простият подход:

  1. Запишете всички доходи
  2. Проследете разходите си поне един месец
  3. Категоризирайте ги
  4. Определете приоритети
  5. Поставете си реалистични цели

Не е необходимо бюджетът да бъде перфектен още от първия месец. Важното е да бъде последователен.

Нужно ли е да използваме дигитални инструменти?

Дигиталните приложения, онлайн банкирането и таблиците значително улесняват процеса. Те дават бърз преглед, автоматични категории и анализи. Въпреки това, най-добрият инструмент е този, който реално ЩЕ използвате.

Колко често трябва да актуализираме бюджета си?

Минимум веднъж месечно.

Всяка промяна в доходите, разходите или житейските обстоятелства трябва да се отрази в бюджета. Гъвкавостта е също толкова важна, колкото и дисциплината.

Какво означава всичко това за вас?

Най-важното: личният финансов бюджет ви дава контрол, яснота и спокойствие.

Той не ограничава, а помага. С правилен бюджет парите работят за вас, а не обратното. Независимо дали сте в началото на финансовия си път или вече имате стабилни доходи, бюджетът е основата, върху която се изгражда дългосрочната финансова сигурност.

Ние от FinPoint вярваме, че информираността и доброто планиране са първата крачка към по-добри финансови решения. Не е нужно да сте сами в разписването на плана си. Ние се превръщаме във ваш приятел с който да споделите сметките, целите и най вече притесненията си по темата.

Преминаването от лев към евро: най-важните въпроси и отговори

/in , , , /by

Какво трябва да знаете за промяната към евро!

Декември традиционно е месец, който носи не само празнично настроение, но и естествено желание за подреденост – особено когато става дума за личните финанси. Най-важните въпроси днес са свързани с това какви действия има нужда да предприемем по повод смяната на валутата, а именно преминаването ни от лев към евро. С приближаването на края на годината- периодът, в който много хора преглеждат бюджета си, анализират разходите, търсят оптимизация и планират по-спокойна и финансово устойчива година напред. Тази година обаче този период идва с още един ключов акцент – България се подготвя за преминаването към еврото като официална валута.

С промяната възникват и множество въпроси. Клиентите искат да знаят какво ще се случи със сметките им, картите, кредитите, депозитите, как ще се отрази преходът на ежедневните плащания и дали е необходимо да предприемат някакви действия. Добрата новина е, че процесът е организиран така, че да бъде максимално плавен, автоматичен и без натоварване за гражданите. В тази статия събираме най-често задаваните въпроси за преминаването от лев към евро и даваме ясни и точни отговори. Ако не сме покрили въпрос, които ви интересува- пишете ни или ни звъннетe.

Преминаването от лев към евро

Трябва ли да подменям банковата си карта?

Не. Картите продължават да работят до изтичане на срока им.

Независимо дали картата е дебитна или кредитна, тя ще продължи да бъде валидна, без да е необходима подмяна само заради промяната на валутата. Няма нужда да заявявате нова карта, да посещавате офис или да чакате нови пластики. При транзакциите след преминаването към еврото, сумите просто ще се изписват в евро вместо в лева, но картата ви остава напълно функционална.

Ще се променя ли моят IBAN при преминаване към еврото?

Не. IBAN-ът остава същият.

Това е един от най-честите въпроси – и напълно разбираемо. Добрата новина е, че клиентите няма да бъдат затруднени с нови номера на сметки, нови документи или промяна на информация, която вече са предоставили към работодатели, партньори или институции. IBAN-ите в България са структурирани така, че промяната на валутата не налага промяна в номера. Всички преводи, постоянни нареждания и автоматични плащания ще продължат да функционират без прекъсване.

Ще се променят ли условията по кредитите ми?

Не. Условията и лихвите остават същите.

Промяната на валутата няма да засегне договорените лихвени проценти, погасителни планове или срокове. Единствената разлика е, че всички задължения в лева автоматично ще бъдат преобразувани в евро по фиксирания курс. Това означава, че клиентите няма да трябва да подписват анекси, да правят допълнителни плащания или да се притесняват за промяна в параметрите на кредита. Преобразуването е техническо, а не договорно.

Преминаването от лев към евро

Ще има ли промяна в таксите по сметките?

Таксите може да бъдат преизчислени в евро, но структурата остава непроменена.

Например такса от 5 лева може да стане 2,56 евро, но тя няма да бъде увеличена само заради промяната на валутата. Услугите, които клиентът получава – поддръжка на сметка, преводи, тегления – остават същите, просто сумите ще бъдат изписвани в новата валута.

Как ще бъдат превалутирани наличностите ми в лева?

Автоматично, по фиксирания курс лев–евро.

Не е нужно действие от страна на клиента. Преобразуването се извършва автоматично, едновременно за всички сметки, депозити и налични салда. Превалутирането няма да доведе до загуби или комисиони – използва се единствено официалният фиксиран курс, който е дългогодишно известен и не подлежи на промяна.

Ще мога ли да плащам в лева през преходния период?

Да, но само за кратък преходен период.

След въвеждането на еврото, левът и еврото ще циркулират паралелно за кратко време. Това е стандартна практика в страните, които вече са преминали към единната валута. През този период търговските обекти, банковите системи и платежните услуги приемат и двете валути. След приключването му, плащанията ще се извършват само в евро.

Налага ли се да подписвам нови договори за кредити или депозити?

Не. Съществуващите договори остават валидни.

Всички договори за кредити, депозити и банкови услуги се запазват изцяло със същите условия. Те просто се превалутират автоматично от лев в евро. Няма нужда от посещение в офис или допълнителна документация. Преходът е организиран така, че да бъде максимално удобен за клиента.

Ще има ли промени в мобилното и онлайн банкиране?

Интерфейсът остава същият – променя се само валутата.

Клиентите ще виждат салдата си, движенията по сметките и наличните продукти вече в евро. Всички функции – преводи, плащания, заявки, карти – остават напълно достъпни и непроменени. Няма нужда от инсталиране на нови приложения или обновяване на профили.

Какво означава всичко това за вас?

Преминаването от лев към евро

Най-важното: преминаването от лев към евро е автоматично, организирано и без необходимост от допълнителни действия от клиента.

За повечето хора процесът ще премине абсолютно незабележимо – картите работят, сметките остават същите, условията по кредитите не се променят, а всички наличности се преобразуват по фиксирания курс. Всички основни банкови услуги продължават да функционират без прекъсване.

В такъв период на промяна е напълно нормално клиентите да търсят яснота и сигурност. Банките и институциите са подготвили процесите така, че всеки да може да премине през реформата спокойно и без напрежение.

В предходна статия споделихме още по-темата за страната ни и еврото. Можете да я прочетете тук: Българи и Еврозоната – какво е важно да знаем.

Познанията ни водят към чувство за повече спокойствие. Споделяме ме го и на живо тук.

България и Еврозоната – какво е важно да знаем

/in , , /by

Еврото нашите спестявания и кредити!

През последните седмици една тема доминира публичния и професионалния дебат – въвеждането на еврото като официална валута в България, кулминация на процес, започнал още през 1997 година. На практика няма среща с клиенти, на която да не се повдигне въпросът какво ще се случи на 1 януари 2026 г. и дали това ще ни направи по-богати или по-бедни.

Тук е важно да направим едно уточнение – личното финансово състояние на едно домакинство или отделен човек не зависи от валутата, в която се изразява. Бедността и недостигът на средства не произтичат от това дали използваме лева или евро. Причините за финансовите затруднения са много по-дълбоки и често се коренят в структурни икономически и социални фактори. Именно на тях ще обърнем внимание в една от следващите ни статии.

Какво означава еврото за нашите спестявания?

Един от основните икономически принципи гласи, че спестяванията трябва да се съхраняват в сигурни финансови инструменти и да бъдат деноминирани във водещи световни валути. В този контекст не е изненадващо, че значителна част от нашите клиенти вече поддържат активи както в евро, така и в лева.

Очакваното присъединяване на България към Еврозоната от 1 януари 2026 г. ще премахне напълно валутните колебания и рискове за всички спестители и инвеститори, които оперират в рамките на двете валути. Това развитие е важна крачка към по-голяма стабилност и предвидимост.

Важно е да уточним, че решението за курса, при който България ще приеме еврото, не се взема от българския парламент. То се определя от Съвета на ЕС по препоръка на Европейската комисия и Европейската централна банка, въз основа на така наречения конвергентен доклад. Всички сигнали към момента сочат, че сегашният фиксиран курс – 1 евро = 1.95583 лв. – ще бъде запазен и при преминаването към еврото.

Какво ще се случи с кредитите след приемането на еврото?

За хората с активни кредити няма причина за тревога. Добре познатото правило гласи: „Използвай кредит във валутата, в която получаваш доходите си.“ В България основната част от заемите са в лева, следвани от тези в евро. След 1 януари 2026 г., когато се очаква България да стане част от Еврозоната, доходите ще се изплащат в евро, а всички кредити – също ще бъдат конвертирани в евро, и то по фиксирания курс от 1 евро = 1.95583 лв. Така финансовата логика остава непроменена.

Банка ЕвропаЕдин от най-често задаваните въпроси в този контекст е свързан с лихвените проценти и възможността те да се променят след превалутирането. Законът за въвеждане на еврото дава ясен отговор: при конвертиране на кредити лихвените проценти не могат да бъдат увеличавани. Това означава, че кредитите ще бъдат отчетени в евро, но при същите условия, при които са били договорени първоначално.

Пример за яснота:
Кредит от 10 000 лв с месечна вноска от 250 лв ще бъде автоматично конвертиран в кредит с размер  5 112,92 евро, а месечната вноска ще стане 127,82 евро. Всички останали условия, включително лихвеният процент, ще останат без промяна.

Лихвените проценти след въвеждане на еврото – какво да очакваме в бъдеще?

Как точно ще се развиват лихвените проценти по новите кредити, както и по вече съществуващите заеми в дългосрочен план, не може да се предвиди с точност отсега. Това важи особено за кредитите с променлива лихва – каквито са повечето на пазара – независимо дали са деноминирани в лева или евро.

След преминаването към еврото е напълно възможно банките да коригират променливата компонента на лихвата. В момента тя често е обвързана с определен левов индекс. След въвеждането на еврото ще бъде необходимо той да бъде заменен с еквивалентен базов лихвен процент в евро. Какъв точно ще бъде базовия лихвен индекс в евро, ще зависи от:

  • клаузите, заложени в съществуващите договори;
  • решенията на съответните банкови институции;
  • общите пазарни условия и политиката на Европейската централна банка.

Важно е клиентите да бъдат информирани и внимателно да проследят условията по своите кредити, както и комуникацията от страна на банките във връзка с евентуални промени. При най-малко съмнение или притеснение – обърнете се към доверен финансов консултант.

Отпускане на ипотечен кредит – Новите правила.

/in , /by

Ипотечни кредити – стандарти

Как се променят условията за отпускане на ипотечен кредит, защо и какво можем да направим за да знаем, дали можем да разчитаме на положителен отговор от страна на банките ако се обърнем към тях за средства?

От известно време БНБ в регулярните си статистики и доклади акцентираше (кога по-меко, кога – по-настоятелно) върху трендовете на пазара на недвижими имоти и в частност – на ипотечното кредитиране, което е един от основните двигатели на пазара на имоти, и от там върху тренда при цените на имотите. Знаем, че много хора ще изтъкнат доводи как движещите сили са други, но е факт, че в периоди на агресивна кредитна политика и ниски лихви цените на имотите вървят все нагоре. Чак до етап много хора да твърдят, че притежанието на имот е инвестиция (тук можем много да поспорим, но няма да е в точно този момент). Инвестиция е имот, който е взет с такава цел и активно се управлява, а не самата покупка на имот.

Сравнително скоро Централната банка изтъкна и някои основни препоръки, без да ги превръща в задължителен елемент, за ипотечното кредитиране. На едно от последните си заседания БНБ взе по-твърдо решение и въведе изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти (ЖНИ).  Тези изисквания влязоха в сила от 01-ви октомври 2024 г. и са задължителни за прилагане.

Новите стандарти за ипотечен кредит:

  • Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане на кредит (LTV-O) следва да е в размер не по-висок от 85%;
  • Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане (DSTI-O) следва да е в размер не по-висок от 50%;
  • Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.

Дали тези изисквания са много рестриктивни?! Краткият отговор е – не, не са. Просто по-стриктно водят към т.нар. добра практика при кредитирането и ще доведат в дългосрочен план до по-здравословни нива на задлъжнялост сред населението.

И – да, със сигурност една част от новите кредитоискатели няма да могат да получат желания кредит, ако не се подготвят предварително добре.

Какво означава последното ли? Че желания ипотечен кредит ще бъде трудна задача ако не се отговори на изискванията за отпускането му. Така се получава, защото всички знаем, че банките работят с официалното трудово възнаграждение, а работодателите често не осигуряват служителите си на официално получавания доход. Рекламите за бързи кредити завладяха клиентите и се ползват без мярка, а банките не гледат добре на клиент ползващ много на брой такива заеми. Спестяванията не са част от ежедневните навици на повечето хора, а при покупка на имот изискването за самоучастие в сделката се увеличава, което означа, че клиента следва да има лични заделени средства в по-голям размер за да пристъпи към покупка на имот и още много фактора, които изиграват роля.

Кредит

Нашият съвет

Профилактична финансова консултация.

Ползвайте я като отправна точка и общ преглед на текущото ви състояние за да знаете с какво разполагате, какво ще ви е нужно и какви сметки да си правите.

Ние като финансови консултанти и кредитни експерти от FINPOINT ще направим сметките заедно с вас, ще обсъдим какво е необходимо да промените или подобрите, така че в сравнително кратък срок да бъдете истински желан кредитоискател, отговарящ на критериите на финансовите институции и да постигнете желаната цел и имот. Една консултация може да отговори на много въпроси и да даде много информация:

  • Какъв е осигурителния ви доход и той достатъчен ли е за отпускане на ипотечен кредит
  • Обслужвате ли в момента кредитни задължения, колко са на брой, какви месечни вноски имате по тях и те биха ли били пречка за новия желан кредит
  • Коя банка какви изисквания има за ново жилище
  • Как се оценява то?
  • Има ли разлика в кой град е, район, в какъв завършен вид и състояние е
  • С колко лични средства е необходимо да разполагате за да закупите имот
  • Какви документи се изискват за ипотечен кредит
  • Ако желаете да ипотекирате жилище за да получите средства за други цели какви са изискванията
  • Можете ли предсрочно да погасявате кредита си за да не го изплащате за максималния му срок
  • Има още много въпроси, които можем да изясним, за да се подготвим за сделка

В подкрепа на последната препоръка да се обърнем към консултант има силна доза позитивизъм – над 50% от новите обеми ипотечни кредити за първото полугодие на 2024 г. са отпуснати с участието на кредитен посредник или финансов консултант – отново данните са от БНБ. Знак за внимание е, че съдействието на финансов консултант трябва да се потърси много преди необходимостта от кредит да е належаща. Бъдете подготвени, а не спешно нуждаещи се.

За да се чувствате спокойни в разбиранията си, в сметките и в очакванията си какъв размер кредит е реалистично да получите – потърсете ни.

Ипотечен кредитИпотечен кредит

Етапи на ипотечната сделка – част 3 – Преглед и оценка на имота

/in , , /by

Ето, че вече сме достигнали до моментът в който се спираме на имот за покупка . Едва ли в една статия можем да обхванем цялото море от информация по темата, затова ще щрихираме някои от основните аспекти. И най-вече ще предостави информация до каква степен финансовите институции са готови да кредитират съответния имот.

Нека започнем от правната страна на нещата, което е водещо при покупка на недвижим имот, за да бъдете горд и легитимен собственик, без риск от неблагоприятни изненади в бъдеще. Силно разпространена е тезата, че банките обследват детайлно собствеността върху имотите, предложени за обезпечение. И когато купувате имот с кредит си осигурявате висококачествена правна консултация, заедно с финансирането на сделката. Това във висока степен е вярно. Все пак услугата по обследване на имота от банката не покрива всички аспекти, които са важни за вас от гледна точка комплексността на имотните сделки. Тук ще споменем някои особености, които е добре да имате предвид: данъчно третиране, начин на разплащане, обща цена на сделката и др. Именно затова препоръката е да ползвате добър финансов консултант. Когато наемете финансов консултант вие си осигурявате експерт работещ за вас. Заедно ще постигнете покритие на всички важни аспекти по сделката.

И така – харесахте си имот!

Планирате да го закупите с банков ипотечен кредит, дори сте преминали през процеса по предварително одобрение. Какво следва от тук насетне?

Избраният имот подлежи на оценка от независим оценител. В повечето случаи кредитиращата банка предоставя списък с оценители, чийто оценки приема в процеса на ипотечно кредитиране. Ваш ангажимент е да осигурите оглед на имота за оценителя, както и да му предоставите документите за собственост.

Големите оценителски компании работят с (почти) всички банки и трябва да кажете за коя банка е необходима оценката. Имайте предвид, че оценките на даден имот, изготвена от една компания, но за различни банки, ще имат различна стойност за отделните институции!

И това не е някаква несправедливост или лош късмет за вас, а има напълно логично обяснение. Причината се крие в различните методи на оценка, които банките изискват да бъдат прилагани в оценките. Това многообразие от различни методологии води и до различен краен резултат. Накратко – във вашето съзнание се формира определена стойност за даден имот, която често е (леко) по-оптимистична, отколкото е стойността в оценката от оценителската компания.

Какъв кредит мога да получа за моят имот?

Разбира се тук ще добавим обстоятелството, че банките предоставят размер на кредит, който е по-нисък от стойността на имота, изведена от оценителите. И при този аспект е налице голямо разнообразие от подходи. Най-често максималният размер на кредит, предоставян от банките за имот в някои от големите населени места в страната, се определя на до 80% от стойността на имота, отразена в експертната оценка.

Върху стойността на имота влияят множество фактори – вид на строителството, степен на завършеност, инфраструктура, локация и др. Тук ще споменем нарастващото значение на енергийната ефективност на сградите. Тези от тях, които са с енергиен клас Б и, особено, клас А се ползват от допълнителни привилегии. Не само осигуряват по-висока оценка, но водят и до по-добра оферта – по-висок процент на финансиране, по-ниска лихва по кредита и др. Ето още един аргумент да се поинтересувате за наличието на енергиен сертификат и класа на съответната сграда.

За оценката на имота обикновено е достатъчно да се представят част от документите за собственост. След заплащане на таксата за изготвянето на оценка, в рамките на няколко дни, оценителският доклад е готов и представен в избраната банка.

Одобрение на кредит

След изготвянето на оценката се пристъпва към финалното одобрение на молбата за кредит. Предварителното одобрение дава обща представа дали можем да получим желан размер кредит. Едва след анализа на имота и получаване на оценителския доклад, възможният реален размер на кредит започва да придобива истински очертания. Тогава вече сделката се структурира с конкретни, финални параметри.

Съвместната работа с финансов консултант помага да изберете най-добрия сценарий и да постигнете най-ефективна кредитна сделка! При това не под влияние на маркетингови предложения, а при реален комплексен анализ. На пазара, на конкретен клиент, на имота и при съпоставяне на банковите правила и условия.

С кандидатстването за кредит – и добрата подготовка за него – сме готови да преминем към следващ етап на ипотечната сделка.

Важни въпроси при покупка на жилище – Част 2

/in , , , /by

Важни въпроси при покупка на жилище –

Част 2

 

В този материал отговаряме на още въпроси, които често клиенти тръгнали в посока покупка на жилище имат. И особено, когато покупката ще бъде финансирана с ипотечен кредит.

 

Ако сте пропуснали Първата част на тема покупка на имот, ипотечен кредит и защо да ползваме финансов или кредитен консултант, погледнете я. Може там да е отговорът, който търсите.

А тук оставяме линк към двете части на разговора ни в подкаста на КА5 имоти – Квадратен метър, в който дискутираме разгледаните въпроси при ипотечния кредит по-подробно:

Първа част: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Втора част: КА5 имоти – Квадратен метър Епизод 10: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/втора част (youtube.com)

Надяваме се, да сме ви полезни.

Какво е правилното разпределение на доходите в ситуация, в която се стремим към или вече имаме ипотечен кредит?

За да се чувстваме максимално комфортно има правило в Личните финанси, което се опитва да намери израз на баланса в разпределението на доходите:

40% от доходите ни следва да отиват за покриване на текущите ни разходи

10% от доходите ни следва да заделяме за резервен фонд, т.е. да спестяване за „черни дни“.

20% от доходите ни да заделяме за дългосрочни цели и потребности.

Финансов план

Финансов план

30% от доходите ни да покриват кредитни задължения, ако имаме такива.

 

Разбира се, много неща зависят от размера на текущото ни възнаграждение, възможностите ни и целите ни. Но е добра отправна точка, към която да се стремим за изграждане на добро финансово здраве.

 

 

Какво е здравословното ниво на кредитна задлъжнялост?

Отговора е в по-горния въпрос, но тук следва да упоменем процента, който банките допускат, при оценка на кредитния профил на клиент, при постъпило искане за нов кредит. Счита се, че между 50% до 60% от доходите ни можем да заделяме за кредитни задължения. При по-високо трудово възнаграждение може да се допусне и по-висок процент.

Пример: при нетна месечна работна заплата от 2 000 лева, можем да заделяме за покриване на кредитни задължения между 1000 – 1200 лв. месечно.

Кои са основните характеристики на ипотечния кредит?

Цената на ипотечния кредит е общата стойност от всички компоненти на кредита заедно с разходите, които вървят редом с кредита като на пример: месечния разход за обслужване на разплащателна сметка, застраховка Живот, Имуществена застраховка и всички първоначални разходи за преглед, оценка и отпускане на желания кредит.

Така за да сметнете правилно Годишния процент на разходите (ГПР), който отразява цената на кредита, следва да пресметнете всички стойности като:

  • Размер на заема
  • Срок на заема
  • Лихвен процент на кредита
  • Разход за застраховка Живот
  • Разход за Имуществена застраховка
  • Разход за разплащателна сметка обслужваща кредита или разход за пакетна програма включваща разплащателна сметка, онлайн банкиране, преводи, дебитна карта и др.
  • Такса за разглеждане на документи
  • Такса за оценка на кредитния риск
  • Такса за правна оценка на имота, който ще служи за обезпечение по кредита
  • Такса за усвояване/отпускане на заема
  • Такса за допълнителен продукт към кредита като: годишна такса за кредитна карта или овърдрафт

Ако правите сравнение между оферти за кредит от различни банкови институции, следете дали всички упоменати характеристики са заложени в тях, в какъв вид и стойност: еднократно или месечно и дали имат задължителен характер. Ако се затруднявате, ние сме насреща. Кредитната консултацията е безплатна.

Каква е функцията на предварителното одобрение на кредит или кредитния профил?

Предварителното одобрение на клиент, който желае финансиране от банкова институция дава възможност той да се ориентира при какви условия и на какъв размер кредит може да разчита, в тази институция.

Всяка банка има различна кредитна политика. Според описаните в нея изисквания засягащи клиентския профил- възраст, доход, месторабота, кредитоспособност, допустим вид имот за обезпечение, размер и срок на кредит, се определя дали клиента отговаря на тях и какво може да му предложи банката.

Услугата „Предварително одобрение“ предлагана от много от банките няма такса и не изисква клиента вече да има избран имот за закупуване или ипотекиране.

При покупка на имот, коя цена е правилно да запишем в нотариалния акт- продажната цена или стойността по данъчна оценка?

Въпроса е свързан с изкушението да платим по-малко данъци свързани с придобиване на имот. Често тези разходи изцяло се поемат от купувача. Но дали решението за изповядване на сделка на база данъчна оценка, а не на реална продажна цена на имота е взето имайки предвид рисковете, които крие? По-скоро не.

Рисковете при купувача. В случай че се наложи поради възникнали причини (данъчни или кредитни задължения), въпреки нотариалното прехвърляне на продадения имот, сделката да се развали и имота да се изземе, купувача може да поиска компенсация само до размера на сумата вписана в нотариалния акт.

Рискове при продавача. Такава сделка предполага заплащане на една немалка сума на ръка от купувача на продавача. Веднага възниква риска, тази сума да не бъда платена, ако не е договорено нейното изплащане преди изповядване на сделката. Тук следва да спомен и че всички суми платени на ръка, които надвишават 10 000 лева се водят за законово нарушение. Глобите в тази ситуация са в диапазон между 25% до 100% от размера на направеното плащане. Лица, които подозират, че е имало налице такова плащане, имат задължението да докладват пред ДАНС за ситуацията. Тук се имат предвид лица като банкови служители, адвокати, нотариуси, брокери.

По-правилно, безопасно и разумно е сделката да бъде изповядана на реалната пазарна цена на имота.

Какви са начините за увеличаване на вече заделените средства?

Въпроса често е коментиран във връзка с това дали клиент, който се стреми да закупи имот след определен срок (може да е след 1г, 5г, 10г.) и вече има спестени средства, може да ги управлява по начин, който да увеличи размера им до настъпване на момента за влагането им в избрания имот. Или в другия случай, когато вече е закупил имот чрез кредит и се интересува как може заедно с кредита да спестява и в последствие да използва тези средства за да го погаси предсрочно.

Когато говорим на тази тема вече излизаме извън областта на спестяванията, която е свързана само със заделяне на средства. Управлението им изисква да засегнем областта на инвестициите. Можем да инвестираме с цел генериране на допълнителна доходност чрез различни финансови инструменти. Темата е обширна и ще споделим най-достъпния вариант- инвестиране във взаимни фондове. Прочетете повече в тази статия, в която описваме техните характеристики – Личните финанси: Продукт 3: Инвестиция във взаимен фонд.

Предсрочното погасяване по ипотечен кредит частично или изцяло след първата година от началото на кредита е без такса. Няма изискване за минимална сума на погасяванията или тяхната бройка. С внесените средства директно се погасява главницата по заема. Това действие позволява първоначално избрания срок на кредита да намалява постепенно и неусетно. Лихва за отпадналия срок не се дължи.

Ипотечен кредит

Предсрочно погасяване

Знаем, че въпросите не се изчерпват само до разгледаните такива. Всеки казус е различен и за всеки клиент ситуацията и подходът към нея следва да бъде различен. Нашата роля е да ви съдействаме през целия процес: от идеята до придобиването на желания имот. А много често и след това. Нека работим заедно. 

Важни въпроси при покупка на жилище

/in , , , /by

Имате ли нужда от отговори на въпроси свързани с покупка на имот, отпускане на ипотечен кредит, разходи свързани със сделката?

След разговор с много клиенти, решихме да се опитаме да бъдем полезни на повече хора като дадем информация на някои въпроси, които си задава всеки, който обмисля или вече е взел решението да инвестира в имот. Дали като основно жилище или с цел доходност – стъпките и въпросите са валидни и в двата случая.

Каква е разлика между финансовия консултант и кредитния посредник?

Кредитният посредник е консултант, който съдейства на клиента в нуждата му от финансиране чрез потребителски, ипотечен или фирмен кредит от банкова или небанкова организация. При вече отпуснати кредити, може да съдейства за подобряване на условията по текущите заеми или обединяване на задълженията с цел намаляване на месечните разходи по тях. Води комуникцията с институцията и съдейства с документацията.

Финансовият консултант от друга страна е с по-комплексна роля. Той често стартира работа с клиента още преди да възникне нужда от кредитиране, ако разглеждаме пример свързан с  тази необходимост. Неговата добавена стойност към клиента е, че консултацията му обхваща аспекти от личните финанси, т.е. анализира цялата картина. Изгражда и подрежда разпределението между доходите и разходите, които има даден човек. Взима предвид сегашните и бъдещи цели във финансов план, може да предложи стратегия за предсрочно погасяване на задължения, за начини и възможности за спестяване и инвестиция, включително и да предостави информация за подходящи застрахователни продукти. Финансовият консултант търси, дефинира и определя финансовия измерител на целите на клиентите, така че да предложи релевантни продукти, с които да ги реализират по максимално комфортен начин.

С по-обширния поглед и комплексната консултация, клиентите посрещат по-добре подготвени своите житейски предизвикателства.

Ако планираме да закупим имот, кога е най-подходящо да проведем консултация с кредитен или финансов консултант: преди или след като сме харесали вече имота?

Нашият съвет винаги ще бъде: преди! Една консултация дава яснота какво е текущото ни състояние, какво целим, какви са възможностите ни, какъв кредит бихме могли да си позволим, от колко лични средства се нуждаем извън кредита за посрещане на разходи по покупката и други детайли. Това помага при търсенето на имот – да знаем къде, с каква големина и до какви сума можем да си позволим жилище.

Колко преди избора на имот да се осъществи консултацията?

Добър вариант е около 6 месеца преди да настъпи моментът за покупка. Срокът позволява да се планира, спести или коригират някои финансови параметри, така че да може да се избегнат някои препятствия за постигане на желаната цел.

Какво включва финансовият план?

Той винаги стартира със запознаване на детайлите във финансов аспект при клиентите. Често на първа среща клиентите се чувстват като на интервю, защото консултанта задава много въпроси, които в последствие анализира и претворява в план за действие. Въпросите стартират с житейските цели като преминават във финансови такива – от настоящето към бъдещето. Като например – какво предстои за клиента в личен план, семеен ли е, има ли деца, планира ли да стартира бизнес или начинание, което изисква инвестиция, планира ли спестяване на средства за образование за него или за децата му, планира ли – и в какъв размер – да разполага със заделени средства за по-късни години. След получената информация, често на втора среща, на клиентите се представя индивидуално изготвен финансов план с разбивка на приходи, разходи, подходящи продукти, с които да постигне целите си и дори препоръки за финансови навици, които следва да коригира или да предприеме, така че да постигне оптимални резултати.

Всичко ли има финансов измерител и каква е ролята на финансовото ни положение за щастието ни?

Разбира се, не всичко се измерва с пари. Но ежедневието ни е свързано с нуждата от такива, за да си осигурим живот, който носи нужното удовлетворение. Закупуването на храна, облекло, транспорт, социален живот, работа, жилище – всичко изисква средства. Често тези теми няма с кого да обсъдим и да получим правилна оценка и препоръки. Затова са консултантите.

Какъв е подходът ни към определяне на бюджет за закупуване на жилище и как можем да се подготвим за бъдещите разходи свързани него?

Често първо харесваме дадено жилище и чак тогава се замисляме как можем да си го позволим. Тази ситуация не е желателна и крие рискове, както да изберем неподходящи продукти или ненужни такива заради кратките срокове, с които разполагаме, така и изобщо да не можем да постигнем целта си точно в този момент. Нашият съвет е да се планира покупката предварително, което включва запознаване с условията и разходите, които въпросната покупка води със себе си. Само така можем информирано да вземем най-доброто решение в ситуацията.

Защо цялостното финансово планиране е важно, а не разделянето му на части?

Когато разглеждаме дадена нужда или ситуация в частност, без да имаме предвид как тя се отразява на живота ни като цяло, рискуваме да намерим решение или да предприемем действие, което няма да се впише или отрази добре на останалите сфери от живота ни.

Пример: търсим кредит в определен размер поради дадена причина. Пресметнали ли сме обаче как той ще ни се отрази в дългосрочен план, ще стопира ли друга цел, която желаем да постигнем, струва ли си да предприемем тези действия точно сега, можем ли да постигнем по-добри резултати и условия ако променим нещо и др.

Може да изглежда сложно и изискващо време за размисъл, но цялостния поглед води до обмислени решения и правилно напасване на нуждите в комплексната картина на живота ни.

Кои са етапите на финансово планиране?

Можем да ги резюмираме в четири основни точки, за които е добре да се грижим да набавим във времето и които един добър финансов план включва като изчисления как да ги постигнем:

Финансов план

Финансов план

– Средства нужни за създаване на резервен фонд

– Средства за дългосрочни цели

– Средства за покриване на кредити задължения

– Средства за покриване на текущите ни нужди

Какво можем да очакваме от служител представител на дадена компания спрямо независим консултант?

Можем да очакваме от консултацията със служител представител на дадена компания като банка например, да ни представи продуктите и услугите, които се предлагат от неговия работодател. Не можем да очакваме, че служителят ще ни посъветва да потърсим услугите на друга фирма, тъй като смята, че те по-добре отговарят на нашите нужди. От друга страна независимият консултант е запознат с различните възможности в различните институции и след като се запознае с нашите цели ще ни насочи към тази организация, чиито продукти най-добре отговарят на това, което търсим.

Какви финансови фактори са важни да се имат предвид при взимане на решение за покупка на имот?

Освен самата стойност на желания имот е редно да се вземат под внимание фактори, които следват от обкръжаващата среда и локация на избрания имот. Те имат значение както за качеството на живот, така и за разходната част по притежанието на конкретното жилище като: такса за поддръжка на имота, разходи за транспорт до месторабота, училища, градини, социални дейности.  Факторите, които също влияят на цената са и условията, при които би се отпуснал ипотечен кредит, за хората които имат нужда от него. А условията зависят не само от текущия профил на клиента, но и от действията му в миналато, в случай че е ползвал вече кредитни продукти. Когато има кредитна история, която не е най-добрата (лоша кредитна история или „лошо ЦКР„) и е допускал просрочия по заеми, това ще повлияе на решението на банките при какви параметри биха отпуснали нов кредит на клиента. При хора с лоша кредитна история избора на кредитен продукт може да е ограничен или да се наложи да ползва такъв от небанкова институция, при по високо оскъпяване на услугата.

Закупуването на имот може ли да се разглежда като актив за неговия собственик или носи повече разход от приход за него?

Когато пресмятаме плюсовете и минусите на една покупка е добре да се опитаме да запишем всички евентуални детайли, които ще окажат влияние в сметките. Някои от тях са: къде живеем към момента и колко ни струва да живеем там; какъв е разходът за придобиване на жилище; какво е оскъпяването и месечната вноска по ипотечен или потребителски кредит, ако ще ползваме такъв; в подходящ район ли е избраното жилище; големината съобразена ли е с нашите възможности и нужди; ако новозакупеният имот ще се отдава под наем – какъв месечен наем можем да му определим; колко ще вложим в обзавеждане и поддръжка; ще имаме ли време да се грижим за имота или ще ползваме външни услуги на фирми по управление на имоти и др.

Само така можем да определим дали дадената покупка ще донесе ползи на собственика й.

Факторите определящи дали даден избор е в полза за нас, или не, са много. В помощ за анализа са финансовите консултанти, които съдействат и насочват чрез правилните въпроси.

Какъв размер от инвестициите ни следва да са в недвижими имоти?

Правилото на баланса за инвестиция гласи винаги разпределението на активи да бъде в няколко продукта и инструмента. Всички експерти ще застанат зад мнението, че не е добро решение да се влагат средства само в един вид инвестиция – в случая в имоти. Но последната и тежка дума има клиента, повлиян от неговите разбирания и нагласи в тази посока. Да не забравяме, че рискът остава за инвеститора. Изборът също.

Въпросите са дискутирани по-подробно при гостуването ни в подкаста на КА5 Имоти с Антон Илиев и можете да ги чуете следвайки следния линк: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Ние с удоволствие ще отговорим на всичко, което не успяхме да засегнем в този материал като ни потърсите. Контактите ни са тук: Безплатна консултация!

Етапи на ипотечната сделка

/in , , , /by

Основните стъпки при отпускане на ипотечен кредит

Често ни се случва да коментираме намерения за покупка на имот или за изграждане на такъв. За нуждата от ползване на кредит, ипотечна сделка и услуги от добър финансов или кредитен консултант. Или пък за използване на имот като актив, който да ипотекираме за да ни осигури средствата, от които се нуждаем по различна причина. А причините са най-разнообразни: за друга покупка, за ремонт или рефинансиране на текущи кредити.  Условията, при които банките кредитират са важна част от обсъждането. Нека влезем малко повече в детайлите на отделните етапи на една ипотечна сделка. Ще направим това в поредица от няколко статии, разглеждайки различните й етапи. В текущия материал сме обобщили осем ключови момента и сме разгледали първият от тях по-подробно.

Как да започнем подготовката за ипотечна сделка

На първо място ще изясним какво означава сключването на ипотечна сделка. Ние бихме го нарекли процес, при който недвижимо имущество се използва като обезпечение, за да получим кредит.

Най-често с такъв вид кредити закупуваме имот, но можем да изброим още няколко цели на кредит, за които е необходимо да сключим ипотечна сделка. Такива, например, са кредитите за строителство и ремонт на имот. Или кредитите за обединяване на задължения във висок размер, а също и нецелевите кредити при които имотът служи като обезпечение и др.

Независимо от целта разграничаваме следните етапи на ипотечната сделка:

  1. Подготовка: кредитоискателят трябва да се подготви за процеса на ипотечната сделка и да кандидатства за кредит пред избраната финансова институция. Това включва както силно препоръчителни предварителни действия като набавяне на някои документи, така и предоставяне на лична и финансова информация, като доходи, дългове и имущество.Подходящ имот
  2. Преглед и оценка на имота: банката-кредитор изисква основни документи за имота и изготвяне на независима пазарна оценка за него. Обикновено от банката предоставят информация за оценителите, чийто оценки би приела без допълнителни валидации. Клиентът следва да се свърже с оценителя, за да извърши оглед и да определи стойността на имота, който ще служи като обезпечение за ипотеката.
  3. Одобрение на кредита: След като е събрана цялата информация за кредитоискателя и имотът е прегледан от правна и стойностна гледна точка, банката (кредиторът) взема решение дали да одобри ипотечния кредит и при какви условия.

    Одобрение на кредит

    Одобрение на кредит

  4. Подготовка и подписване на договора за кредит. След одобрение на кредита се подготвят необходимите документи и се подписва договор за кредит;
  5. Учредяване на ипотеката и плащане на разходи и такси: Кредитополучателят трябва да заплати разходите и таксите, свързани с ипотечната сделка. Тези разходи включват евентуални дължими данъци, такси за вписване, нотариални такси и др.
  6. Усвояване на кредита: след регистрацията на ипотечното вписване в съответния регистър се пристъпва към усвояване на кредита, съгласно условията на договора за кредит;
  7. Обслужване и погасяване на кредита: кредитополучателят започва да изплаща месечни вноски въз основа на договорените условия за кредита. Тук е мястото (а най-добре и по-рано) да се сформира резервен фонд или фонд за предсрочно погасяване на кредита.
  8. Завършване на сделката: ипотечната сделка се смята за завършена, когато кредитът бъде изцяло погасен и всички условия на ипотечния договор са изпълнени. Тогава се пристъпва към заличаване на ипотечното вписване и това можем да определим като финалния етап на сделката.

    Тук ще акцентираме върху първият етап, а именно подготовката за кредит.

    Най-често ипотечна сделка се налага, когато закупуваме недвижим имот и закупуваният имот ще служи като обезпечение по кредита. Но независимо дали кредитът е за покупка или става въпрос за друг вид ипотечен кредит, изискваната информация от страна на банките са доста сходни.

    Най-добре е процесът да започне с консултация с финансов консултант. Когато имате идея или проблем, чието решение не знаете какво е, се обръщате първо към приятел. Финансовият консултант е вашият най-доверен приятел. Задачата му е да ви помогне да намерите отговорите на въпросите си в този важен етап, да събере нужната информация за вас и имота, да структурира сделката и да изиска най-добрите условия от банката-кредитор. Не е малко, нали?! Със съюзник на ваша страна се постига повече.

    Търсене на финансов консултант

    Каква информация е необходима да си изясните на подготвителния етап заедно с вашия консултант:
    • Да добиете ясна представа за възможния максимален размер на кредит, който може да си позволите. Тук се вземат предвид различни фактори – какъв трудов договор работите в момента, какво е месечното ви възнаграждение, получавате ли друг доход, имате ли – и колко са – месечните ви задължения по други заеми, друго лице ще участва ли в сделката и др.;
    • Кои са предварителните отделни аспекти на желания от вас кредит: ще закупувате ново жилище или ще ипотекирате ваше собствено, с колко средства е необходимо да разполагате за самоучастие по сделката и разходите по сключване на съответната сделка и др.;
    • Каква ще бъде стратегията при новия кредит и ще има ли нужда от предварителни действия по преструктуриране/обединяване на съществуващи кредити, за да се постигне оптимален резултат за вас и да направи възможна ипотечната сделка;
    • Кредитният консултант ще провери и съгласува индивидуални оферти и условия за вас с различни банкови институции. Така ще може да вземете информирано решение към кой кредитор да се обърнете за сделката;
    • Може, и е препоръчително, да преминете през етап на предварително одобрение за кредит по доход. Този подход ще ви осигури спокойствие за бъдещия положителен резултат при кандидатстването за кредит. Тази възможност се предоставя безплатно от банките за клиентите и носи само плюсове;
    • С какви срокове за изпълнение на сделката разполагате и колко време реално е необходимо, за да я осъществите. Често пъти рекламите и предварителните обещания изглеждат доста примамливо и водят до усещането, че ипотечната сделка се финализира в рамките на само няколко дни. Реалните срокове обикновено са малко по-дълги и зависят именно от предварителната подготовка.

    В заключение:

    всички тези знания и, най-вече с какви средства разполагате, и какъв максимален кредит може да си позволите, много по-прецизно ще ориентират брокера на недвижими имоти. Така брокера ще е наясно с вида и качеството на търсения имот. Едва след избора на имот може да се пристъпи към кандидатстване за кредит и попълване на необходимите банкови документи за избраната институция. В този момент приключвате с първоначалния етап и преминавате към следващия.

    Всеки казус е различен. Няма универсални решения. А консултацията с финансов или кредитен консултант е безплатна. Не се лишавайте от нея!

    Повече за спецификата на имотите, приемливата оценка и влиянието върху възможния размер на кредит ще научите от следващата ни статия.

Колко важен е индивидуалният кредитен профил

/in , , , , /by

Покупката на имот – действие, което ни поставя пред много въпроси и е дин от тях е: кога да се обърнем към финансов консултант и колко важен е индивидуалният кредитен профил

Търсенето и намирането на подходящ имот е процес, който завършва с разплащането по сделката за придобиване.  В този процес обаче има още един, ключов етап – осигуряване на финансирането за сделката. Всъщност този етап е може би най-продължителния и стартира още от самото начало на процеса за сдобиване с мечтаното жилище. И завършва с ипотечен кредит за покупката на имота.

В дългогодишната ми практика на финансист имам много случаи на клиенти, които се появяваха в офиса (или направо в банковия клон) вече харесали имот. Но без никаква идея могат ли да си го позволят и как ще се реализира тяхната мечта. С други думи – не малко хора слагат „каруцата пред коня“ (нашенска поговорка, която за разлика от други, е вярна…). И – не, не мога да зарадвам всички. Нерядко при този объркан подход, мечтата за бърза имотна сделка се стопява като „мартенски сняг през април“.

Затова и нашият основен съвет при търсенето на имот е да започнете с консултация с вашия финансов консултант!

Добрият професионалист разполага с достатъчно опит, експертиза и инструментариум, за да изготви кредитен профил (можете да заявите консултация за кредитна оценка тук).

Заедно с него да се обедините около разумния размер на финансова сделка. Съветът ще включва подходящо по размер кредитиране, а също и действия, които да предприемете докато търсите жилище.

Какво е кредитен профил ли?

Терминът се използва често от икономисти и кредитни консултанти, и навлезе в практиката при подготовката на клиенти за кредит. Не сме сигурни обаче, че извън официалните институции, кредитните консултанти изготвят задълбочен, макар и неофициален, кредитен профил на клиентите си.

И така – кредитния профил или кредитния рейтинг представлява комплексна оценка на ниво клиент или семейство. В него оказват влияние множество фактори и като минимум трябва да включва следните:

  • демографски характеристики (образование, семейно положение, местоживеене);
  • финансови факти (възнаграждение, източник на доходи, налични активи);
  • кредитна история (съществуващи кредитни продукти, информация за изплащането на активните и погасени кредити, брой кредитни продукти);
  • поведение и взаимоотношения (продължителност на трудова заетост и честота на смяна на работа, обслужваща банка, период на заетост и др.)
Кредитният профил не е статичен

Поведението и действията на всеки индивид влияят върху него и той може да се подобрява. Разбира се може да се променя и в негативна посока. Затова навременната консултация е ключов елемент от добрата финансова култура, и в частност – важен и първоначален етап в процеса по търсене и намиране на имот.

Нашата препоръка е (най-малкото) едновременно с решението да търсите активно имот, да организирате среща с добър (задължително – добър) консултант. Сигурни сме – платената комисиона или такса за консултацията ще се окажат едни от най-разумно похарчените средства от ваша страна!

Още един важен съвет – в случай, че кредитният ви рейтинг е нисък и повечето консултанти оценяват шансовете ви за минимални и дори нулеви – знайте, че не всичко е загубено. Ние, от FinPoint, сме разработили услуга с която в сравнително недълъг срок ще подобрите значително кредитния си рейтинг. Разбира се, изисква се желание да започнете и дисциплина, за да следвате стриктно плана, но усилието си заслужава и в бъдеще ще си спестите хиляди грешно дадени средства за скъпи кредити, заеми от неофициални институции и лица и др. Повече за нашата услуга „Кредитен рейтинг“ ще разберете на този линк.

Но да се върнем към основната тема – какво ще спечелите от навременната среща с финансов консултант?
  • На първо място реалистична представа за вероятността да получите кредит и възможният му размер. С други думи – ще имате яснота в какъв ценови диапазон да търсите имот.
  • Едновременно с това ще знаете къде във вашата кредитна оценка се виждат „грапавини“ и кои от тях можете да „изгладите“, така че да увеличите шансовете си да получите подходящ кредит.
  • Ще си осигурите професионален консултант, който ще бъде до вас през целия процес – до финализиране на сделката по придобиване на имота, а дори и след това.

Със сигурност този поход ще ви предпази от това да влезете в неразумна сделка и да загубите пари от нея, както и ще ви спести време да оглеждате и преговаряте за имоти, които не са за вас.

Нашите експерти са на разположение, за да обсъдим заедно възможностите пред вас.

Започнете процеса сега и заявете изготвяне на кредитен профил от FinPoint, който без да е официален рейтинг, ще ви даде детайлна представа за възможността да получите търсения кредит.

Пазарът на недвижими имоти към края на 2023 г.

/in , /by

Надценени ли са имотите днес и добро решение ли е покупката на имот с кредит?

Кратък анализ

Много информация може да се намери по темата и доста полярни мнения можем да получим от различни източници. Основният въпрос, който касае хората е дали имотите се намират в ценови балон? Или пък дали те не са най-правилното решение за запазване стойността на капитала.

Според нас – няма еднозначен отговор и решението зависи не само от пазарния цикъл и текущата позиция на имотния сектор в него, но и от индивидуалните потребности на конкретен участник в него.

Безспорно е обаче, че се намираме в етап, когато всяко действие трябва да бъде добре обмислено, а рисковете при решение за покупка са по-високи, отколкото година-две по-рано. Защо смятаме така?

Няколко са причините и факторите, които говорят по-скоро за увеличена несигурност на пазара и налагат един по-консервативен подход от страна участниците на пазара, особено от страна на купувачите.

  • На първо място ставаме свидетели на значително по-ниска достъпност на масовите, средностатистически по размер, имоти за 2023 г. Това е показател, използван от някои икономисти и анализатори, и той наблюдава съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата (икономистите на УниКредит Булбанк наскоро публикуваха подробен доклад по темата). На база този показател се установява, че в повечето райони на София, както и в Пловдив и Варна нивото на достъпност на жилищата е доста ниско – около и под 10%. С други думи хората, които могат да си позволят покупка на имот са малцинство и пазарът не може да се подхранва устойчиво с високо ниво на търсене.
  • На второ място– нека погледнем случващото се в Европа. Ще забележим, че в не малко държави цените на имотите бележат спад или ясно проявена тенденция към задържане. Водещата икономика в ЕС – Германия – е водеща и в тази посока. Охлаждането на цените там е почти 10%, вероятно продиктувано от нарастването на лихвите по ипотечни кредити и очакването, че периодът на ниски лихви остана в миналото. През последните дни се появи информация за фалит на един от гигантите на имотния пазар в Европа – групата Signa, която не успя да си осигури свеж капитал. Тя оперира на пазарите в Германия, Австрия и Швейцария. Фалитът й, дори и да не разтърси пазара на имоти, ще окаже влияние върху него и ще задълбочи несигурността.

Споменахме лихвите в Европа – вероятно периодът на повишение на лихвените нива е по-скоро към края си, но със сигурност икономиките излязоха от периода на нулеви и отрицателни лихви. Неминуемо новите кредити и голяма част от съществуващите кредитни портфейли ще работят при по-високи лихвени нива.

В България вървим с период на забавяне във времето при тези процеси, но със сигурност ставаме свидетели на плавно покачване на лихвените нива, което очакваме да продължи и през следващата година. При влизането ни във валутния съюз и приемане на еврото е твърде вероятно не само новите кредити да бъдат повлияни, но и съществуващите кредити да приемат подходящ базов лихвен процент/индекс, който да доведе до по-справедливи  високи лихвени нива.

  • Третият компонент са политиките на банките, който влияе на пазара на кредити и имоти. Тук също сме в период на по-консервативен прочит и, отново, достъпът до кредити на част от резидентите намалява.

Ако комбинираме трите изброени по-горе фактора и очакваните промени при тях се случат (макар и не рязко) в очакваната посока, то общият резултат ще бъде: по-скъп кредит, с пове   че изисквания от страна на банките, насочен към леко надценен пазар на имоти (поне в отделни райони).

Затова и нашата позиция е да преценявате внимателно кога да се насочите към покупка на имот, да се подготвите по-добре за евентуална сделка и да си осигурите достатъчно буфери за неблагоприятни ситуации.

Нашите експерти са на разположение да обсъдят с вас всяко инвестиционно намерение и да ви предоставят необходимата консултация. Тя е безплатна. Не е нужно да отлагате. Един разговор в точния момент, може да се окаже несравнимо полезен. Последвайте линка за Заявка за консултация или директно ни позвънете на телефон.