Важни въпроси при покупка на жилище –

Част 2

В този материал отговаряме на още въпроси, които често клиенти тръгнали в посока покупка на жилище имат. И особено, когато покупката ще бъде финансирана с ипотечен кредит.

Ако сте пропуснали Първата част на тема покупка на имот, ипотечен кредит и защо да ползваме финансов или кредитен консултант, погледнете я. Може там да е отговорът, който търсите.

А тук оставяме линк към двете части на разговора ни в подкаста на КА5 имоти – Квадратен метър, в който дискутираме разгледаните въпроси при ипотечния кредит по-подробно:

Първа част: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Втора част: КА5 имоти – Квадратен метър Епизод 10: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/втора част (youtube.com)

Надяваме се, да сме ви полезни.

Какво е правилното разпределение на доходите в ситуация, в която се стремим към или вече имаме ипотечен кредит?

За да се чувстваме максимално комфортно има правило в Личните финанси, което се опитва да намери израз на баланса в разпределението на доходите:

40% от доходите ни следва да отиват за покриване на текущите ни разходи

10% от доходите ни следва да заделяме за резервен фонд, т.е. да спестяване за „черни дни“.

20% от доходите ни да заделяме за дългосрочни цели и потребности.

Финансов план

30% от доходите ни да покриват кредитни задължения, ако имаме такива.

Разбира се, много неща зависят от размера на текущото ни възнаграждение, възможностите ни и целите ни. Но е добра отправна точка, към която да се стремим за изграждане на добро финансово здраве.

Какво е здравословното ниво на кредитна задлъжнялост?

Отговора е в по-горния въпрос, но тук следва да упоменем процента, който банките допускат, при оценка на кредитния профил на клиент, при постъпило искане за нов кредит. Счита се, че между 50% до 60% от доходите ни можем да заделяме за кредитни задължения. При по-високо трудово възнаграждение може да се допусне и по-висок процент.

Пример: при нетна месечна работна заплата от 2 000 лева, можем да заделяме за покриване на кредитни задължения между 1000 – 1200 лв. месечно.

Кои са основните характеристики на ипотечния кредит?

Цената на ипотечния кредит е общата стойност от всички компоненти на кредита заедно с разходите, които вървят редом с кредита като на пример: месечния разход за обслужване на разплащателна сметка, застраховка Живот, Имуществена застраховка и всички първоначални разходи за преглед, оценка и отпускане на желания кредит.

Така за да сметнете правилно Годишния процент на разходите (ГПР), който отразява цената на кредита, следва да пресметнете всички стойности като:

• Размер на заема
• Срок на заема
• Лихвен процент на кредита
• Разход за застраховка Живот
• Разход за Имуществена застраховка
• Разход за разплащателна сметка обслужваща кредита или разход за пакетна програма включваща разплащателна сметка, онлайн банкиране, преводи, дебитна карта и др.
• Такса за разглеждане на документи
• Такса за оценка на кредитния риск
• Такса за правна оценка на имота, който ще служи за обезпечение по кредита
• Такса за усвояване/отпускане на заема
• Такса за допълнителен продукт към кредита като: годишна такса за кредитна карта или овърдрафт

Ако правите сравнение между оферти за кредит от различни банкови институции, следете дали всички упоменати характеристики са заложени в тях, в какъв вид и стойност: еднократно или месечно и дали имат задължителен характер. Ако се затруднявате, ние сме насреща. Кредитната консултацията е безплатна.

Каква е функцията на предварителното одобрение на кредит или кредитния профил?

Предварителното одобрение на клиент, който желае финансиране от банкова институция дава възможност той да се ориентира при какви условия и на какъв размер кредит може да разчита, в тази институция.

Всяка банка има различна кредитна политика. Според описаните в нея изисквания засягащи клиентския профил- възраст, доход, месторабота, кредитоспособност, допустим вид имот за обезпечение, размер и срок на кредит, се определя дали клиента отговаря на тях и какво може да му предложи банката.

Услугата „Предварително одобрение“ предлагана от много от банките няма такса и не изисква клиента вече да има избран имот за закупуване или ипотекиране.

При покупка на имот, коя цена е правилно да запишем в нотариалния акт- продажната цена или стойността по данъчна оценка?

Въпроса е свързан с изкушението да платим по-малко данъци свързани с придобиване на имот. Често тези разходи изцяло се поемат от купувача. Но дали решението за изповядване на сделка на база данъчна оценка, а не на реална продажна цена на имота е взето имайки предвид рисковете, които крие? По-скоро не.

Рисковете при купувача. В случай че се наложи поради възникнали причини (данъчни или кредитни задължения), въпреки нотариалното прехвърляне на продадения имот, сделката да се развали и имота да се изземе, купувача може да поиска компенсация само до размера на сумата вписана в нотариалния акт.

Рискове при продавача. Такава сделка предполага заплащане на една немалка сума на ръка от купувача на продавача. Веднага възниква риска, тази сума да не бъда платена, ако не е договорено нейното изплащане преди изповядване на сделката. Тук следва да спомен и че всички суми платени на ръка, които надвишават 10 000 лева се водят за законово нарушение. Глобите в тази ситуация са в диапазон между 25% до 100% от размера на направеното плащане. Лица, които подозират, че е имало налице такова плащане, имат задължението да докладват пред ДАНС за ситуацията. Тук се имат предвид лица като банкови служители, адвокати, нотариуси, брокери.

По-правилно, безопасно и разумно е сделката да бъде изповядана на реалната пазарна цена на имота.

Какви са начините за увеличаване на вече заделените средства?

Въпроса често е коментиран във връзка с това дали клиент, който се стреми да закупи имот след определен срок (може да е след 1г, 5г, 10г.) и вече има спестени средства, може да ги управлява по начин, който да увеличи размера им до настъпване на момента за влагането им в избрания имот. Или в другия случай, когато вече е закупил имот чрез кредит и се интересува как може заедно с кредита да спестява и в последствие да използва тези средства за да го погаси предсрочно.

Когато говорим на тази тема вече излизаме извън областта на спестяванията, която е свързана само със заделяне на средства. Управлението им изисква да засегнем областта на инвестициите. Можем да инвестираме с цел генериране на допълнителна доходност чрез различни финансови инструменти. Темата е обширна и ще споделим най-достъпния вариант- инвестиране във взаимни фондове. Прочетете повече в тази статия, в която описваме техните характеристики – Личните финанси: Продукт 3: Инвестиция във взаимен фонд.

Предсрочното погасяване по ипотечен кредит частично или изцяло след първата година от началото на кредита е без такса. Няма изискване за минимална сума на погасяванията или тяхната бройка. С внесените средства директно се погасява главницата по заема. Това действие позволява първоначално избрания срок на кредита да намалява постепенно и неусетно. Лихва за отпадналия срок не се дължи.

Предсрочно погасяване

Знаем, че въпросите не се изчерпват само до разгледаните такива. Всеки казус е различен и за всеки клиент ситуацията и подходът към нея следва да бъде различен. Нашата роля е да ви съдействаме през целия процес: от идеята до придобиването на желания имот. А много често и след това. Нека работим заедно. 

Основните стъпки при отпускане на ипотечен кредит

Често ни се случва да коментираме намерения за покупка на имот или за изграждане на такъв. За нуждата от ползване на кредит, ипотечна сделка и услуги от добър финансов или кредитен консултант. Или пък за използване на имот като актив, който да ипотекираме за да ни осигури средствата, от които се нуждаем по различна причина. А причините са най-разнообразни: за друга покупка, за ремонт или рефинансиране на текущи кредити.  Условията, при които банките кредитират са важна част от обсъждането. Нека влезем малко повече в детайлите на отделните етапи на една ипотечна сделка. Ще направим това в поредица от няколко статии, разглеждайки различните й етапи. В текущия материал сме обобщили осем ключови момента и сме разгледали първият от тях по-подробно.

На първо място ще изясним какво означава сключването на ипотечна сделка. Ние бихме го нарекли процес, при който недвижимо имущество се използва като обезпечение, за да получим кредит.

Най-често с такъв вид кредити закупуваме имот, но можем да изброим още няколко цели на кредит, за които е необходимо да сключим ипотечна сделка. Такива, например, са кредитите за строителство и ремонт на имот. Или кредитите за обединяване на задължения във висок размер, а също и нецелевите кредити при които имотът служи като обезпечение и др.

Независимо от целта разграничаваме следните етапи на ипотечната сделка:

1. Подготовка: кредитоискателят трябва да се подготви за процеса на ипотечната сделка и да кандидатства за кредит пред избраната финансова институция. Това включва както силно препоръчителни предварителни действия като набавяне на някои документи, така и предоставяне на лична и финансова информация, като доходи, дългове и имущество.
2. Преглед и оценка на имота: банката-кредитор изисква основни документи за имота и изготвяне на независима пазарна оценка за него. Обикновено от банката предоставят информация за оценителите, чийто оценки би приела без допълнителни валидации. Клиентът следва да се свърже с оценителя, за да извърши оглед и да определи стойността на имота, който ще служи като обезпечение за ипотеката.
3. Одобрение на кредита: След като е събрана цялата информация за кредитоискателя и имотът е прегледан от правна и стойностна гледна точка, банката (кредиторът) взема решение дали да одобри ипотечния кредит и при какви условия.
   

   Одобрение на кредит

4. Подготовка и подписване на договора за кредит. След одобрение на кредита се подготвят необходимите документи и се подписва договор за кредит;
5. Учредяване на ипотеката и плащане на разходи и такси: Кредитополучателят трябва да заплати разходите и таксите, свързани с ипотечната сделка. Тези разходи включват евентуални дължими данъци, такси за вписване, нотариални такси и др.
6. Усвояване на кредита: след регистрацията на ипотечното вписване в съответния регистър се пристъпва към усвояване на кредита, съгласно условията на договора за кредит;
7. Обслужване и погасяване на кредита: кредитополучателят започва да изплаща месечни вноски въз основа на договорените условия за кредита. Тук е мястото (а най-добре и по-рано) да се сформира резервен фонд или фонд за предсрочно погасяване на кредита.
8. Завършване на сделката: ипотечната сделка се смята за завършена, когато кредитът бъде изцяло погасен и всички условия на ипотечния договор са изпълнени. Тогава се пристъпва към заличаване на ипотечното вписване и това можем да определим като финалния етап на сделката.
   

   Тук ще акцентираме върху първият етап, а именно подготовката за кредит.

   Най-често ипотечна сделка се налага, когато закупуваме недвижим имот и закупуваният имот ще служи като обезпечение по кредита. Но независимо дали кредитът е за покупка или става въпрос за друг вид ипотечен кредит, изискваната информация от страна на банките са доста сходни.

   Най-добре е процесът да започне с консултация с финансов консултант. Когато имате идея или проблем, чието решение не знаете какво е, се обръщате първо към приятел. Финансовият консултант е вашият най-доверен приятел. Задачата му е да ви помогне да намерите отговорите на въпросите си в този важен етап, да събере нужната информация за вас и имота, да структурира сделката и да изиска най-добрите условия от банката-кредитор. Не е малко, нали?! Със съюзник на ваша страна се постига повече.

   

   Каква информация е необходима да си изясните на подготвителния етап заедно с вашия консултант:

   • Да добиете ясна представа за възможния максимален размер на кредит, който може да си позволите. Тук се вземат предвид различни фактори – какъв трудов договор работите в момента, какво е месечното ви възнаграждение, получавате ли друг доход, имате ли – и колко са – месечните ви задължения по други заеми, друго лице ще участва ли в сделката и др.;
   • Кои са предварителните отделни аспекти на желания от вас кредит: ще закупувате ново жилище или ще ипотекирате ваше собствено, с колко средства е необходимо да разполагате за самоучастие по сделката и разходите по сключване на съответната сделка и др.;
   • Каква ще бъде стратегията при новия кредит и ще има ли нужда от предварителни действия по преструктуриране/обединяване на съществуващи кредити, за да се постигне оптимален резултат за вас и да направи възможна ипотечната сделка;
   • Кредитният консултант ще провери и съгласува индивидуални оферти и условия за вас с различни банкови институции. Така ще може да вземете информирано решение към кой кредитор да се обърнете за сделката;
   • Може, и е препоръчително, да преминете през етап на предварително одобрение за кредит по доход. Този подход ще ви осигури спокойствие за бъдещия положителен резултат при кандидатстването за кредит. Тази възможност се предоставя безплатно от банките за клиентите и носи само плюсове;
   • С какви срокове за изпълнение на сделката разполагате и колко време реално е необходимо, за да я осъществите. Често пъти рекламите и предварителните обещания изглеждат доста примамливо и водят до усещането, че ипотечната сделка се финализира в рамките на само няколко дни. Реалните срокове обикновено са малко по-дълги и зависят именно от предварителната подготовка.

   

   В заключение:

   всички тези знания и, най-вече с какви средства разполагате, и какъв максимален кредит може да си позволите, много по-прецизно ще ориентират брокера на недвижими имоти. Така брокера ще е наясно с вида и качеството на търсения имот. Едва след избора на имот може да се пристъпи към кандидатстване за кредит и попълване на необходимите банкови документи за избраната институция. В този момент приключвате с първоначалния етап и преминавате към следващия.

   Всеки казус е различен. Няма универсални решения. А консултацията с финансов или кредитен консултант е безплатна. Не се лишавайте от нея!

   Повече за спецификата на имотите, приемливата оценка и влиянието върху възможния размер на кредит ще научите от следващата ни статия.

…Или как да получим и използваме подходящ бизнес кредит

Определено предприемачите знаят колко е важно да подкрепят бизнеса с необходимия капитал – бил той собствен или привлечен. Наличието на достатъчен по размер, с подходящ срок и при приемлива цена, капитал е горивото, което подклажда един бизнес и подпомага растежа на предприятията. Бизнес кредитите и различните кредитни улеснения са важен и най-разпространен инструмент в тази посока.

Въпреки това, при некоректно управление, кредитите могат да доведат до сериозни финансови проблеми за компаниите и дори – да спънат бизнес начинанията. Затова в тази статия ще разгледаме някои от най-честите грешки, които предприемачите (а и банкерите) допускат при използване на бизнес кредити.

1. Неосъзнато заемане на средства – понякога фирмите сключват договори за кредит и заемат средства без ясна представа как ще ги използват. Пренебрегва се едно от основните правила да има ясен и детайлен бизнес план, който да определя какво се очаква да се постигне и как ще се използва заемния капитал. Когато липсва ясната визия, средствата с лекота се използват за неефективни направления и заемният капитал започва да тежи без да носи добавена стойност.

Пример – най-често това се случва с т.нар. предварително одобрени лимити за оборотни средства, които банкерите щедро предлагат, а предприемачите с охота приемат.

2. Неправилна оценка на нуждите от финансиране – някои предприемачи заемат повече, отколкото е необходимо и това води до по-високи разходи по кредита, а също и до влизане в проекти, които са „твърде голяма хапка“ за компанията.

Пример – инвестиционен проект без осигурено собствено участие и  финансиране на начинанието със 100% заемен капитал. Така рисковете и за двете страни – кредитор и кредитополучател – нарастват значително.

Преди да прибегне до кредит собственикът или мениджърът на компанията трябва да направи прецизна оценка на текущите и бъдещи нужди за финансиране, както и на реалните финансови възможности.

Бизнес кредитът трябва да бъде инвестиран в проекти и активности, които ще допринесат за растежа и развитието на предприятието. Избягването на този принцип може да доведе до невъзможност за връщане на заема поради липса на приходи/добавена стойност.

3. Използване на неподходящ кредитен продукт – кредитите за оборотен капитал, особено за малките и средни фирми са продуктово стандартизирани в значителна степен от водещите банки и се базират на няколко основни показателя. Това, разбира се е страхотно облекчение, както за кредитоискателите , така и за самите банки защото прави процеса по-лесен и ускорява сроковете за обработка на кредитно предложение (Time to „yes”) и за реално получаване на средствата от клиента (Time to cash).

Тук обаче идва и разликата с процеса при един инвестиционен кредит, при който се изисква документална обосновка на целта на кредита, осигуряване на собствено участие, увеличен документооборот и т.н.

Пример – не рядко тези, които предпочитат да вложат по-малко усилия и да намалят административната тежест (кой не би предпочел такъв вариант?!), се обръщат към оборотното финансиране вместо към инвестиционен кредит.

А разликите не са малки. Като започнем от това, че инвестицията в дълготраен актив не възстановява стойността си за няколко месеца и ползването на неподходящ кредитен продукт изкривява баланса на фирмата. И достигнем до риска от затруднения при предоговаряне на оборотния кредит (обикновено на всеки 12 месеца).

4. Игнориране на алтернативни финансови възможности – при избора на бизнес финансиране е важно да се изследват различни финансови възможности. Те буквално са навсякъде около нас, но не много хора са запознати със съществуването им: Интернет платформите за кредити, инвестиционните фондове, ползване на факторинг и други алтернативни източници на финансиране могат да предложат по-изгодни условия за определени бизнеси, отколкото традиционните банкови заеми.

Предприемачите трябва да упражняват стриктен финансов контрол и мониторинг върху използването на кредитите и кредитните улеснения. Редовният финансов анализ помага за откриване на евентуални проблеми и подобрява възможността за вземането на корективни мерки.

5. Недостатъчен фокус върху параметрите и условията на кредита – много предприемачи се фокусират върху един параметър на отделна сделка: лихвения процент или предложение за кредит без материално обезпечение. Такъв подход може да доведе до непредвидени разходи и затруднения при обслужване на кредита.

Пример – съпътстващите такси и условия за допълнително използвани продукти, могат да доведат до по-ниска лихва по кредит. От друга страна ако тези допълнителни продукти не водят до добавена стойност за компанията, то разходите по тях може и да надхвърлят ефекта от намалената лихва по кредита.

Друг важен аспект, освен анализа на условията по кредита, е да се анализира ефективността на съответния проект – например, проект с вътрешна норма на възвращаемост близка до нула, не може да стане рентабилен, дори и да ни финансират с най-добрите кредитни условия.

Вземането под внимание на тези аспекти от процеса на осигуряване на подходящо финансиране е предпоставка за намаляване на рисковете за дейността и подобряване стратегическото управление на финансите на предприятието. Внимателното планиране и поддържането на високо ниво на информираност са ключови аспекти на добрия мениджмънт и гаранция за успешното развитие на бизнеса.

Ако ви предстои да вземете решение как да финансирате ваш проект или да подкрепите дейността на фирмата, свържете се с експертите на FinPoint за безпристрастна и професионална консултация. Тяхна задача ще бъде да направят финансов анализ на фирмата, да дефинират реалните потребности от финансиране и да предложат правилния продукт за това. Линк към: Заяви консултация.

Нова учебна година= нов кредит: Съвети за Родители

Всеки Септември новата учебна година се превръща в предизвикателство за родителите, особено финансово. С увеличаването на разходите за образование, включително учебни материали, учебни такси и дори лични компютри или таблети, родителите често търсят кредити, за да осигурят на своите деца качествено образование и спокойствие при посрещане на всички възникнали нужди по това време на годината.

В тази статия ще разгледаме някои съвети и насоки за родителите, които търсят кредит за новата учебна година на своите деца, но те са валидни и за всички останали ситуации, които предизвикват необходимост от заем.

1. Изчислете ориентировачна сума на разхода:

Първата стъпка преди да търсите кредит е да изчислите колко средства реално са ви необходими за да посрещнете всички нужди свързани с детето ви, както за училище така и за извън класните дейности. Включете всички разходи, като учебни материали, учебни такси, дрехи и други принадлежности. Допълнете с разходите за спорт или курсове извън училище (ако посещава или планирате да го запишете на такива), джобни и други бъдещи плащания по време на учебната година. Този бюджет ще ви помогне да определите каква е общата сума на очаквания разход, с колко разполагате като средства в момента и колко реално са ви необходими, в случай че не ви достигат. Така ще знаете сумата на кредита, от която наистина имате нужда като намалите шанса да вземете прибързано решение, което може да не покрие очакванията ви или да бъде излишно.

2. Проучете различни видове кредити и техните условия:

Сега, когато знаете размера на кредита, от който имате нужда може да пристъпите към проучване. Всяка институция предлага различни възможности за финансиране. Най-често срещаните опции включват: бързи кредити, потребителски кредит, образователни заеми, овърдафти и кредитни карти. Сравнете уловията им: начин на погасяване, лихва, срок и други такси съпътстващи кредита. Целта е да направите правилен и информиран избор. Този които няма да ви тежи във времето и бюджета, и ще покрие най-добре вашите нужди. Не бързайте в решението си. Ако информацията ви обърква или нямате време за проучване, винаги можете да се обърнете към нас!

3. Проверете дали рефинансирането не е по-добрият избор за вас:

Важно е докато обмисляте новия заем, да допуснете възможността (или според нас: задължително да вземете предвид) ако обслужвате други кредити, да обедините някои от тях като допълните размера с нужната нова сума за кредит. Така бихте могли да получите по-добри условия и за стария и за новия заем. Ако избере и по-дълъг срок за погасяване, това ще ви позволи връщането на кредита да стане по-лесно и достъпно за вас.

4. Обмислете образователните (студентски) заеми:

Образователните заеми или наречени по друг начин: студентски кредити обикновено имат по-гъвкави условия за погасяване като например: гратисен период през целия срок на обучение, без някои от стандартните такси важащи за останалите кредити, лихва, която се начислява само върху усвоената част от заема, срок на издължаване до 10 години след гратисния период. Подходящи са най-вече за финансиране на образование във висше учебно заведение.

5. Посъветвайте се с финансов консултант:

Ако имате съмнение как да процедирате или имате въпроси относно оферти, условия и начин на финансиране, не се колебайте да потърсите съвет от финансов консултант. Неговата роля е да ви помогне да вземете информирано решение и да намерите най-подходящия кредит за вас.

6. Планирайте бъдещето:

Когато вземате кредит, е важно да планирате как ще го върнете. Съставете си бюджет. Той дава яснота върху разполагаемите средства и разходите, които имате. Ще ви отговори и на въпроси като: какъв кредит можете да си позволите, каква месечна вноска няма да ви затрудни да погасявате, за колко време бихте върнали кредита и др. Можете да включите и други бъдещи плащания и/или финансови цели, които имате предвид. По него си създайте план за поддържане на финансов баланс и се стремете да го следвате.

Ако това ви се вижда трудна задача, имаме подходящо решение. Разгледайте го: „Позволи си повече“.

7. Приемете предизвикателство от нас: направете план за спестявания.

Когато заговорим за спестявания първата реплика на хората е: дохода не ни стига и сега, камо ли да успяваме да заделяме средства за спестявания. Така ли е наистина обаче! Нека ви дадем два примера за размисъл и достъпни като финанси за всички:

• Ако всеки ден заделяте по 2 лева (сума равна на една закуска), това прави 60 лева на месец спестени средства, Умножени по 12 месеца, уравнение ще покаже, че за една година вие ще сте заделили 720 лева без да смятаме дохода от лихва върху тях.
• Ето друг пример: Една вечеря за двама днес е трудно да се заплати под 100 лева. Така ли е? Вие колко пъти месечно излизате? Имате ли възможност и по-важното: бихте ли взели решение да пропуснете едно излизане навън, а парите отредени за него да заделите настрана. Сметките ще покажат, че ако го направите, вие всеки месец ще сте отделили по 100 лева. Т.е. за една година ще сте натрупали спестени средства в размер на 1200 лева. Тези средства биха ли ви помогнали да се чувствате по-уверени да посрещнете непредвидени разходи през годината!

Практичен съвет от нас. Бъдете изобретателни: касичките не са само за деца!

NB! Вземете си подходяща такава и всеки ден слагайте по нещо в нея. Сумата определяте вие. В края на месеца събраните средства внесете в отделна сметка в банката, най-добре в такава, към която нямате дори дебитна карта. Така спестените пари няма да са леснодостъпни за вас и няма да се изкушавате да посегнете към тях в случай на нужда.

Разглеждайте спестяването като навик, който създавате и впоследствие ще извършвате несъзнателно. Пробвайте.

Знаем че новата учебна година може да бъде предизвикателство, както за родителите така и за децата. Но също така вярваме, че с правилната подготовка и информация можете да вземете информирано решение за вас и вашите финанси. Помислете внимателно върху нуждите си и възможностите, които имате. Вече не е лукс или странност да се обърнете за съвет или консултация към професионалисти. Ежедневие и помага. Опитайте!