Tag Archive for: Ипотечен кредит

Новите правила за отпускане на кредит

/in , /by

Ипотечни кредити – стандарти

Как се променят условията за отпускане на кредит, защо и какво можем да направим за да знаем, дали можем да разчитаме на положителен отговор от страна на банките ако се обърнем към тях за средства?

От известно време БНБ в регулярните си статистики и доклади акцентираше (кога по-меко, кога – по-настоятелно) върху трендовете на пазара на недвижими имоти и в частност – на ипотечното кредитиране, което е един от основните двигатели на пазара на имоти, и от там върху тренда при цените на имотите. Знаем, че много хора ще изтъкнат доводи как движещите сили са други, но е факт, че в периоди на агресивна кредитна политика и ниски лихви цените на имотите вървят все нагоре. Чак до етап много хора да твърдят, че притежанието на имот е инвестиция (тук можем много да поспорим, но няма да е в точно този момент). Инвестиция е имот, който е взет с такава цел и активно се управлява, а не самата покупка на имот.

Сравнително скоро Централната банка изтъкна и някои основни препоръки, без да ги превръща в задължителен елемент, за ипотечното кредитиране. На едно от последните си заседания БНБ взе по-твърдо решение и въведе изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти (ЖНИ).  Тези изисквания влязоха в сила от 01-ви октомври 2024 г. и са задължителни за прилагане.

Новите стандарти за ипотечен кредит:

  • Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане на кредит (LTV-O) следва да е в размер не по-висок от 85%;
  • Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане (DSTI-O) следва да е в размер не по-висок от 50%;
  • Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.

Дали тези изисквания са много рестриктивни?! Краткият отговор е – не, не са. Просто по-стриктно водят към т.нар. добра практика при кредитирането и ще доведат в дългосрочен план до по-здравословни нива на задлъжнялост сред населението.

И – да, със сигурност една част от новите кредитоискатели няма да могат да получат желания кредит, ако не се подготвят предварително добре.

Какво означава последното ли? Че желания ипотечен кредит ще бъде трудна задача ако не се отговори на изискванията за отпускането му. Така се получава, защото всички знаем, че банките работят с основното трудово възнаграждение, а работодателите често не осигуряват служителите си на официално получавания доход, че рекламите за бързи кредити завладяха клиентите и се ползват без мярка, а банките не гледат добре на клиент ползващ много на брой такива заеми, че спестяванията не са част от ежедневните навици на повечето хора, а при покупка на имот изискването за самоучастие в сделката се увеличава, което означа, че клиента следва да има лични заделени средства в по-голям размер за да пристъпи към покупка на имот и още много фактора, които изиграват роля.

Кредит

Нашият съвет

Профилактична финансова консултация.

Ползвайте я като отправна точка и общ преглед на текущото ви състояние за да знаете с какво разполагате, какво ще ви е нужно и какви сметки да си правите.

Ние като финансови консултанти и кредитни експерти ще направим сметките заедно с вас, ще обсъдим какво е необходимо да промените или подобрите, така че в сравнително кратък срок да бъдете истински желан кредитоискател, отговарящ на критериите на финансовите институции и да постигнете желаната цел и имот. Една консултация може да отговори на много въпроси и да даде много информация:

  • Какъв е осигурителния ви доход и той достатъчен ли е за получаване на нов кредит
  • Обслужвате ли в момента кредитни задължения, колко са на брой, какви месечни вноски имате по тях и те биха ли били пречка за новия желан кредит
  • Коя банка какви изисквания има за ново жилище
  • Как се оценява то?
  • Има ли разлика в кой град е, район, в какъв завършен вид и състояние е
  • С колко лични средства е необходимо да разполагате за да закупите имот
  • Какви документи се изискват за ипотечен кредит
  • Ако желаете да ипотекирате жилище за да получите средства за други цели какви са изискванията
  • Можете ли предсрочно да погасявате кредита си за да не го изплащате за максималния му срок
  • Има още много въпроси, които можем да изясним, за да се подготвим за сделка

В подкрепа на последната препоръка да се обърнем към консултант има силна доза позитивизъм – над 50% от новите обеми ипотечни кредити за първото полугодие на 2024 г. са отпуснати с участието на кредитен посредник или финансов консултант – отново данните са от БНБ. Знак за внимание е, че съдействието на финансов консултант трябва да се потърси много преди необходимостта от кредит да е належаща. Бъдете подготвени, а не спешно нуждаещи се.

За да се чувствате спокойни в разбиранията си, в сметките и в очакванията си какъв размер кредит е реалистично да получите – потърсете ни.

Ипотечен кредитИпотечен кредит

Етапи на ипотечната сделка – част 3 – Преглед и оценка на имота

/in , , /by

Ето, че вече сме достигнали до моментът в който се спираме на имот за покупка . Едва ли в една статия можем да обхванем цялото море от информация по темата, затова ще щрихираме някои от основните аспекти. И най-вече ще предостави информация до каква степен финансовите институции са готови да кредитират съответния имот.

Нека започнем от правната страна на нещата, което е водещо при покупка на недвижим имот, за да бъдете горд и легитимен собственик, без риск от неблагоприятни изненади в бъдеще. Силно разпространена е тезата, че банките обследват детайлно собствеността върху имотите, предложени за обезпечение. И когато купувате имот с кредит си осигурявате висококачествена правна консултация, заедно с финансирането на сделката. Това във висока степен е вярно. Все пак услугата по обследване на имота от банката не покрива всички аспекти, които са важни за вас от гледна точка комплексността на имотните сделки. Тук ще споменем някои особености, които е добре да имате предвид: данъчно третиране, начин на разплащане, обща цена на сделката и др. Именно затова препоръката е да ползвате добър финансов консултант. Когато наемете финансов консултант вие си осигурявате експерт работещ за вас. Заедно ще постигнете покритие на всички важни аспекти по сделката.

И така – харесахте си имот!

Планирате да го закупите с банков ипотечен кредит, дори сте преминали през процеса по предварително одобрение. Какво следва от тук насетне?

Избраният имот подлежи на оценка от независим оценител. В повечето случаи кредитиращата банка предоставя списък с оценители, чийто оценки приема в процеса на ипотечно кредитиране. Ваш ангажимент е да осигурите оглед на имота за оценителя, както и да му предоставите документите за собственост.

Големите оценителски компании работят с (почти) всички банки и трябва да кажете за коя банка е необходима оценката. Имайте предвид, че оценките на даден имот, изготвена от една компания, но за различни банки, ще имат различна стойност за отделните институции!

И това не е някаква несправедливост или лош късмет за вас, а има напълно логично обяснение. Причината се крие в различните методи на оценка, които банките изискват да бъдат прилагани в оценките. Това многообразие от различни методологии води и до различен краен резултат. Накратко – във вашето съзнание се формира определена стойност за даден имот, която често е (леко) по-оптимистична, отколкото е стойността в оценката от оценителската компания.

Какъв кредит мога да получа за моят имот?

Разбира се тук ще добавим обстоятелството, че банките предоставят размер на кредит, който е по-нисък от стойността на имота, изведена от оценителите. И при този аспект е налице голямо разнообразие от подходи. Най-често максималният размер на кредит, предоставян от банките за имот в някои от големите населени места в страната, се определя на до 80% от стойността на имота, отразена в експертната оценка.

Върху стойността на имота влияят множество фактори – вид на строителството, степен на завършеност, инфраструктура, локация и др. Тук ще споменем нарастващото значение на енергийната ефективност на сградите. Тези от тях, които са с енергиен клас Б и, особено, клас А се ползват от допълнителни привилегии. Не само осигуряват по-висока оценка, но водят и до по-добра оферта – по-висок процент на финансиране, по-ниска лихва по кредита и др. Ето още един аргумент да се поинтересувате за наличието на енергиен сертификат и класа на съответната сграда.

За оценката на имота обикновено е достатъчно да се представят част от документите за собственост. След заплащане на таксата за изготвянето на оценка, в рамките на няколко дни, оценителският доклад е готов и представен в избраната банка.

Одобрение на кредит

След изготвянето на оценката се пристъпва към финалното одобрение на молбата за кредит. Предварителното одобрение дава обща представа дали можем да получим желан размер кредит. Едва след анализа на имота и получаване на оценителския доклад, възможният реален размер на кредит започва да придобива истински очертания. Тогава вече сделката се структурира с конкретни, финални параметри.

Съвместната работа с финансов консултант помага да изберете най-добрия сценарий и да постигнете най-ефективна кредитна сделка! При това не под влияние на маркетингови предложения, а при реален комплексен анализ. На пазара, на конкретен клиент, на имота и при съпоставяне на банковите правила и условия.

С кандидатстването за кредит – и добрата подготовка за него – сме готови да преминем към следващ етап на ипотечната сделка.

Важни въпроси при покупка на жилище – Част 2

/in , , , /by

Важни въпроси при покупка на жилище –

Част 2

 

В този материал отговаряме на още въпроси, които често клиенти тръгнали в посока покупка на жилище имат. И особено, когато покупката ще бъде финансирана с ипотечен кредит.

 

Ако сте пропуснали Първата част на тема покупка на имот, ипотечен кредит и защо да ползваме финансов или кредитен консултант, погледнете я. Може там да е отговорът, който търсите.

А тук оставяме линк към двете части на разговора ни в подкаста на КА5 имоти – Квадратен метър, в който дискутираме разгледаните въпроси при ипотечния кредит по-подробно:

Първа част: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Втора част: КА5 имоти – Квадратен метър Епизод 10: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/втора част (youtube.com)

Надяваме се, да сме ви полезни.

Какво е правилното разпределение на доходите в ситуация, в която се стремим към или вече имаме ипотечен кредит?

За да се чувстваме максимално комфортно има правило в Личните финанси, което се опитва да намери израз на баланса в разпределението на доходите:

40% от доходите ни следва да отиват за покриване на текущите ни разходи

10% от доходите ни следва да заделяме за резервен фонд, т.е. да спестяване за „черни дни“.

20% от доходите ни да заделяме за дългосрочни цели и потребности.

Финансов план

Финансов план

30% от доходите ни да покриват кредитни задължения, ако имаме такива.

 

Разбира се, много неща зависят от размера на текущото ни възнаграждение, възможностите ни и целите ни. Но е добра отправна точка, към която да се стремим за изграждане на добро финансово здраве.

 

 

Какво е здравословното ниво на кредитна задлъжнялост?

Отговора е в по-горния въпрос, но тук следва да упоменем процента, който банките допускат, при оценка на кредитния профил на клиент, при постъпило искане за нов кредит. Счита се, че между 50% до 60% от доходите ни можем да заделяме за кредитни задължения. При по-високо трудово възнаграждение може да се допусне и по-висок процент.

Пример: при нетна месечна работна заплата от 2 000 лева, можем да заделяме за покриване на кредитни задължения между 1000 – 1200 лв. месечно.

Кои са основните характеристики на ипотечния кредит?

Цената на ипотечния кредит е общата стойност от всички компоненти на кредита заедно с разходите, които вървят редом с кредита като на пример: месечния разход за обслужване на разплащателна сметка, застраховка Живот, Имуществена застраховка и всички първоначални разходи за преглед, оценка и отпускане на желания кредит.

Така за да сметнете правилно Годишния процент на разходите (ГПР), който отразява цената на кредита, следва да пресметнете всички стойности като:

  • Размер на заема
  • Срок на заема
  • Лихвен процент на кредита
  • Разход за застраховка Живот
  • Разход за Имуществена застраховка
  • Разход за разплащателна сметка обслужваща кредита или разход за пакетна програма включваща разплащателна сметка, онлайн банкиране, преводи, дебитна карта и др.
  • Такса за разглеждане на документи
  • Такса за оценка на кредитния риск
  • Такса за правна оценка на имота, който ще служи за обезпечение по кредита
  • Такса за усвояване/отпускане на заема
  • Такса за допълнителен продукт към кредита като: годишна такса за кредитна карта или овърдрафт

Ако правите сравнение между оферти за кредит от различни банкови институции, следете дали всички упоменати характеристики са заложени в тях, в какъв вид и стойност: еднократно или месечно и дали имат задължителен характер. Ако се затруднявате, ние сме насреща. Кредитната консултацията е безплатна.

Каква е функцията на предварителното одобрение на кредит или кредитния профил?

Предварителното одобрение на клиент, който желае финансиране от банкова институция дава възможност той да се ориентира при какви условия и на какъв размер кредит може да разчита, в тази институция.

Всяка банка има различна кредитна политика. Според описаните в нея изисквания засягащи клиентския профил- възраст, доход, месторабота, кредитоспособност, допустим вид имот за обезпечение, размер и срок на кредит, се определя дали клиента отговаря на тях и какво може да му предложи банката.

Услугата „Предварително одобрение“ предлагана от много от банките няма такса и не изисква клиента вече да има избран имот за закупуване или ипотекиране.

При покупка на имот, коя цена е правилно да запишем в нотариалния акт- продажната цена или стойността по данъчна оценка?

Въпроса е свързан с изкушението да платим по-малко данъци свързани с придобиване на имот. Често тези разходи изцяло се поемат от купувача. Но дали решението за изповядване на сделка на база данъчна оценка, а не на реална продажна цена на имота е взето имайки предвид рисковете, които крие? По-скоро не.

Рисковете при купувача. В случай че се наложи поради възникнали причини (данъчни или кредитни задължения), въпреки нотариалното прехвърляне на продадения имот, сделката да се развали и имота да се изземе, купувача може да поиска компенсация само до размера на сумата вписана в нотариалния акт.

Рискове при продавача. Такава сделка предполага заплащане на една немалка сума на ръка от купувача на продавача. Веднага възниква риска, тази сума да не бъда платена, ако не е договорено нейното изплащане преди изповядване на сделката. Тук следва да спомен и че всички суми платени на ръка, които надвишават 10 000 лева се водят за законово нарушение. Глобите в тази ситуация са в диапазон между 25% до 100% от размера на направеното плащане. Лица, които подозират, че е имало налице такова плащане, имат задължението да докладват пред ДАНС за ситуацията. Тук се имат предвид лица като банкови служители, адвокати, нотариуси, брокери.

По-правилно, безопасно и разумно е сделката да бъде изповядана на реалната пазарна цена на имота.

Какви са начините за увеличаване на вече заделените средства?

Въпроса често е коментиран във връзка с това дали клиент, който се стреми да закупи имот след определен срок (може да е след 1г, 5г, 10г.) и вече има спестени средства, може да ги управлява по начин, който да увеличи размера им до настъпване на момента за влагането им в избрания имот. Или в другия случай, когато вече е закупил имот чрез кредит и се интересува как може заедно с кредита да спестява и в последствие да използва тези средства за да го погаси предсрочно.

Когато говорим на тази тема вече излизаме извън областта на спестяванията, която е свързана само със заделяне на средства. Управлението им изисква да засегнем областта на инвестициите. Можем да инвестираме с цел генериране на допълнителна доходност чрез различни финансови инструменти. Темата е обширна и ще споделим най-достъпния вариант- инвестиране във взаимни фондове. Прочетете повече в тази статия, в която описваме техните характеристики – Личните финанси: Продукт 3: Инвестиция във взаимен фонд.

Предсрочното погасяване по ипотечен кредит частично или изцяло след първата година от началото на кредита е без такса. Няма изискване за минимална сума на погасяванията или тяхната бройка. С внесените средства директно се погасява главницата по заема. Това действие позволява първоначално избрания срок на кредита да намалява постепенно и неусетно. Лихва за отпадналия срок не се дължи.

Ипотечен кредит

Предсрочно погасяване

Знаем, че въпросите не се изчерпват само до разгледаните такива. Всеки казус е различен и за всеки клиент ситуацията и подходът към нея следва да бъде различен. Нашата роля е да ви съдействаме през целия процес: от идеята до придобиването на желания имот. А много често и след това. Нека работим заедно. 

Важни въпроси при покупка на жилище

/in , , , /by

Имате ли нужда от отговори на въпроси свързани с покупка на имот, отпускане на ипотечен кредит, разходи свързани със сделката?

След разговор с много клиенти, решихме да се опитаме да бъдем полезни на повече хора като дадем информация на някои въпроси, които си задава всеки, който обмисля или вече е взел решението да инвестира в имот. Дали като основно жилище или с цел доходност – стъпките и въпросите са валидни и в двата случая.

Каква е разлика между финансовия консултант и кредитния посредник?

Кредитният посредник е консултант, който съдейства на клиента в нуждата му от финансиране чрез потребителски, ипотечен или фирмен кредит от банкова или небанкова организация. При вече отпуснати кредити, може да съдейства за подобряване на условията по текущите заеми или обединяване на задълженията с цел намаляване на месечните разходи по тях. Води комуникцията с институцията и съдейства с документацията.

Финансовият консултант от друга страна е с по-комплексна роля. Той често стартира работа с клиента още преди да възникне нужда от кредитиране, ако разглеждаме пример свързан с  тази необходимост. Неговата добавена стойност към клиента е, че консултацията му обхваща аспекти от личните финанси, т.е. анализира цялата картина. Изгражда и подрежда разпределението между доходите и разходите, които има даден човек. Взима предвид сегашните и бъдещи цели във финансов план, може да предложи стратегия за предсрочно погасяване на задължения, за начини и възможности за спестяване и инвестиция, включително и да предостави информация за подходящи застрахователни продукти. Финансовият консултант търси, дефинира и определя финансовия измерител на целите на клиентите, така че да предложи релевантни продукти, с които да ги реализират по максимално комфортен начин.

С по-обширния поглед и комплексната консултация, клиентите посрещат по-добре подготвени своите житейски предизвикателства.

Ако планираме да закупим имот, кога е най-подходящо да проведем консултация с кредитен или финансов консултант: преди или след като сме харесали вече имота?

Нашият съвет винаги ще бъде: преди! Една консултация дава яснота какво е текущото ни състояние, какво целим, какви са възможностите ни, какъв кредит бихме могли да си позволим, от колко лични средства се нуждаем извън кредита за посрещане на разходи по покупката и други детайли. Това помага при търсенето на имот – да знаем къде, с каква големина и до какви сума можем да си позволим жилище.

Колко преди избора на имот да се осъществи консултацията?

Добър вариант е около 6 месеца преди да настъпи моментът за покупка. Срокът позволява да се планира, спести или коригират някои финансови параметри, така че да може да се избегнат някои препятствия за постигане на желаната цел.

Какво включва финансовият план?

Той винаги стартира със запознаване на детайлите във финансов аспект при клиентите. Често на първа среща клиентите се чувстват като на интервю, защото консултанта задава много въпроси, които в последствие анализира и претворява в план за действие. Въпросите стартират с житейските цели като преминават във финансови такива – от настоящето към бъдещето. Като например – какво предстои за клиента в личен план, семеен ли е, има ли деца, планира ли да стартира бизнес или начинание, което изисква инвестиция, планира ли спестяване на средства за образование за него или за децата му, планира ли – и в какъв размер – да разполага със заделени средства за по-късни години. След получената информация, често на втора среща, на клиентите се представя индивидуално изготвен финансов план с разбивка на приходи, разходи, подходящи продукти, с които да постигне целите си и дори препоръки за финансови навици, които следва да коригира или да предприеме, така че да постигне оптимални резултати.

Всичко ли има финансов измерител и каква е ролята на финансовото ни положение за щастието ни?

Разбира се, не всичко се измерва с пари. Но ежедневието ни е свързано с нуждата от такива, за да си осигурим живот, който носи нужното удовлетворение. Закупуването на храна, облекло, транспорт, социален живот, работа, жилище – всичко изисква средства. Често тези теми няма с кого да обсъдим и да получим правилна оценка и препоръки. Затова са консултантите.

Какъв е подходът ни към определяне на бюджет за закупуване на жилище и как можем да се подготвим за бъдещите разходи свързани него?

Често първо харесваме дадено жилище и чак тогава се замисляме как можем да си го позволим. Тази ситуация не е желателна и крие рискове, както да изберем неподходящи продукти или ненужни такива заради кратките срокове, с които разполагаме, така и изобщо да не можем да постигнем целта си точно в този момент. Нашият съвет е да се планира покупката предварително, което включва запознаване с условията и разходите, които въпросната покупка води със себе си. Само така можем информирано да вземем най-доброто решение в ситуацията.

Защо цялостното финансово планиране е важно, а не разделянето му на части?

Когато разглеждаме дадена нужда или ситуация в частност, без да имаме предвид как тя се отразява на живота ни като цяло, рискуваме да намерим решение или да предприемем действие, което няма да се впише или отрази добре на останалите сфери от живота ни.

Пример: търсим кредит в определен размер поради дадена причина. Пресметнали ли сме обаче как той ще ни се отрази в дългосрочен план, ще стопира ли друга цел, която желаем да постигнем, струва ли си да предприемем тези действия точно сега, можем ли да постигнем по-добри резултати и условия ако променим нещо и др.

Може да изглежда сложно и изискващо време за размисъл, но цялостния поглед води до обмислени решения и правилно напасване на нуждите в комплексната картина на живота ни.

Кои са етапите на финансово планиране?

Можем да ги резюмираме в четири основни точки, за които е добре да се грижим да набавим във времето и които един добър финансов план включва като изчисления как да ги постигнем:

Финансов план

Финансов план

– Средства нужни за създаване на резервен фонд

– Средства за дългосрочни цели

– Средства за покриване на кредити задължения

– Средства за покриване на текущите ни нужди

Какво можем да очакваме от служител представител на дадена компания спрямо независим консултант?

Можем да очакваме от консултацията със служител представител на дадена компания като банка например, да ни представи продуктите и услугите, които се предлагат от неговия работодател. Не можем да очакваме, че служителят ще ни посъветва да потърсим услугите на друга фирма, тъй като смята, че те по-добре отговарят на нашите нужди. От друга страна независимият консултант е запознат с различните възможности в различните институции и след като се запознае с нашите цели ще ни насочи към тази организация, чиито продукти най-добре отговарят на това, което търсим.

Какви финансови фактори са важни да се имат предвид при взимане на решение за покупка на имот?

Освен самата стойност на желания имот е редно да се вземат под внимание фактори, които следват от обкръжаващата среда и локация на избрания имот. Те имат значение както за качеството на живот, така и за разходната част по притежанието на конкретното жилище като: такса за поддръжка на имота, разходи за транспорт до месторабота, училища, градини, социални дейности.  Факторите, които също влияят на цената са и условията, при които би се отпуснал ипотечен кредит, за хората които имат нужда от него. А условията зависят не само от текущия профил на клиента, но и от действията му в миналато, в случай че е ползвал вече кредитни продукти. Когато има кредитна история, която не е най-добрата (лоша кредитна история или „лошо ЦКР„) и е допускал просрочия по заеми, това ще повлияе на решението на банките при какви параметри биха отпуснали нов кредит на клиента. При хора с лоша кредитна история избора на кредитен продукт може да е ограничен или да се наложи да ползва такъв от небанкова институция, при по високо оскъпяване на услугата.

Закупуването на имот може ли да се разглежда като актив за неговия собственик или носи повече разход от приход за него?

Когато пресмятаме плюсовете и минусите на една покупка е добре да се опитаме да запишем всички евентуални детайли, които ще окажат влияние в сметките. Някои от тях са: къде живеем към момента и колко ни струва да живеем там; какъв е разходът за придобиване на жилище; какво е оскъпяването и месечната вноска по ипотечен или потребителски кредит, ако ще ползваме такъв; в подходящ район ли е избраното жилище; големината съобразена ли е с нашите възможности и нужди; ако новозакупеният имот ще се отдава под наем – какъв месечен наем можем да му определим; колко ще вложим в обзавеждане и поддръжка; ще имаме ли време да се грижим за имота или ще ползваме външни услуги на фирми по управление на имоти и др.

Само така можем да определим дали дадената покупка ще донесе ползи на собственика й.

Факторите определящи дали даден избор е в полза за нас, или не, са много. В помощ за анализа са финансовите консултанти, които съдействат и насочват чрез правилните въпроси.

Какъв размер от инвестициите ни следва да са в недвижими имоти?

Правилото на баланса за инвестиция гласи винаги разпределението на активи да бъде в няколко продукта и инструмента. Всички експерти ще застанат зад мнението, че не е добро решение да се влагат средства само в един вид инвестиция – в случая в имоти. Но последната и тежка дума има клиента, повлиян от неговите разбирания и нагласи в тази посока. Да не забравяме, че рискът остава за инвеститора. Изборът също.

Въпросите са дискутирани по-подробно при гостуването ни в подкаста на КА5 Имоти с Антон Илиев и можете да ги чуете следвайки следния линк: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Ние с удоволствие ще отговорим на всичко, което не успяхме да засегнем в този материал като ни потърсите. Контактите ни са тук: Безплатна консултация!

Етапи на ипотечната сделка

/in , , , /by

Основните стъпки при отпускане на ипотечен кредит

Често ни се случва да коментираме намерения за покупка на имот или за изграждане на такъв. За нуждата от ползване на кредит, ипотечна сделка и услуги от добър финансов или кредитен консултант. Или пък за използване на имот като актив, който да ипотекираме за да ни осигури средствата, от които се нуждаем по различна причина. А причините са най-разнообразни: за друга покупка, за ремонт или рефинансиране на текущи кредити.  Условията, при които банките кредитират са важна част от обсъждането. Нека влезем малко повече в детайлите на отделните етапи на една ипотечна сделка. Ще направим това в поредица от няколко статии, разглеждайки различните й етапи. В текущия материал сме обобщили осем ключови момента и сме разгледали първият от тях по-подробно.

Как да започнем подготовката за ипотечна сделка

На първо място ще изясним какво означава сключването на ипотечна сделка. Ние бихме го нарекли процес, при който недвижимо имущество се използва като обезпечение, за да получим кредит.

Най-често с такъв вид кредити закупуваме имот, но можем да изброим още няколко цели на кредит, за които е необходимо да сключим ипотечна сделка. Такива, например, са кредитите за строителство и ремонт на имот. Или кредитите за обединяване на задължения във висок размер, а също и нецелевите кредити при които имотът служи като обезпечение и др.

Независимо от целта разграничаваме следните етапи на ипотечната сделка:

  1. Подготовка: кредитоискателят трябва да се подготви за процеса на ипотечната сделка и да кандидатства за кредит пред избраната финансова институция. Това включва както силно препоръчителни предварителни действия като набавяне на някои документи, така и предоставяне на лична и финансова информация, като доходи, дългове и имущество.Подходящ имот
  2. Преглед и оценка на имота: банката-кредитор изисква основни документи за имота и изготвяне на независима пазарна оценка за него. Обикновено от банката предоставят информация за оценителите, чийто оценки би приела без допълнителни валидации. Клиентът следва да се свърже с оценителя, за да извърши оглед и да определи стойността на имота, който ще служи като обезпечение за ипотеката.
  3. Одобрение на кредита: След като е събрана цялата информация за кредитоискателя и имотът е прегледан от правна и стойностна гледна точка, банката (кредиторът) взема решение дали да одобри ипотечния кредит и при какви условия.

    Одобрение на кредит

    Одобрение на кредит

  4. Подготовка и подписване на договора за кредит. След одобрение на кредита се подготвят необходимите документи и се подписва договор за кредит;
  5. Учредяване на ипотеката и плащане на разходи и такси: Кредитополучателят трябва да заплати разходите и таксите, свързани с ипотечната сделка. Тези разходи включват евентуални дължими данъци, такси за вписване, нотариални такси и др.
  6. Усвояване на кредита: след регистрацията на ипотечното вписване в съответния регистър се пристъпва към усвояване на кредита, съгласно условията на договора за кредит;
  7. Обслужване и погасяване на кредита: кредитополучателят започва да изплаща месечни вноски въз основа на договорените условия за кредита. Тук е мястото (а най-добре и по-рано) да се сформира резервен фонд или фонд за предсрочно погасяване на кредита.
  8. Завършване на сделката: ипотечната сделка се смята за завършена, когато кредитът бъде изцяло погасен и всички условия на ипотечния договор са изпълнени. Тогава се пристъпва към заличаване на ипотечното вписване и това можем да определим като финалния етап на сделката.

    Тук ще акцентираме върху първият етап, а именно подготовката за кредит.

    Най-често ипотечна сделка се налага, когато закупуваме недвижим имот и закупуваният имот ще служи като обезпечение по кредита. Но независимо дали кредитът е за покупка или става въпрос за друг вид ипотечен кредит, изискваната информация от страна на банките са доста сходни.

    Най-добре е процесът да започне с консултация с финансов консултант. Когато имате идея или проблем, чието решение не знаете какво е, се обръщате първо към приятел. Финансовият консултант е вашият най-доверен приятел. Задачата му е да ви помогне да намерите отговорите на въпросите си в този важен етап, да събере нужната информация за вас и имота, да структурира сделката и да изиска най-добрите условия от банката-кредитор. Не е малко, нали?! Със съюзник на ваша страна се постига повече.

    Търсене на финансов консултант

    Каква информация е необходима да си изясните на подготвителния етап заедно с вашия консултант:
    • Да добиете ясна представа за възможния максимален размер на кредит, който може да си позволите. Тук се вземат предвид различни фактори – какъв трудов договор работите в момента, какво е месечното ви възнаграждение, получавате ли друг доход, имате ли – и колко са – месечните ви задължения по други заеми, друго лице ще участва ли в сделката и др.;
    • Кои са предварителните отделни аспекти на желания от вас кредит: ще закупувате ново жилище или ще ипотекирате ваше собствено, с колко средства е необходимо да разполагате за самоучастие по сделката и разходите по сключване на съответната сделка и др.;
    • Каква ще бъде стратегията при новия кредит и ще има ли нужда от предварителни действия по преструктуриране/обединяване на съществуващи кредити, за да се постигне оптимален резултат за вас и да направи възможна ипотечната сделка;
    • Кредитният консултант ще провери и съгласува индивидуални оферти и условия за вас с различни банкови институции. Така ще може да вземете информирано решение към кой кредитор да се обърнете за сделката;
    • Може, и е препоръчително, да преминете през етап на предварително одобрение за кредит по доход. Този подход ще ви осигури спокойствие за бъдещия положителен резултат при кандидатстването за кредит. Тази възможност се предоставя безплатно от банките за клиентите и носи само плюсове;
    • С какви срокове за изпълнение на сделката разполагате и колко време реално е необходимо, за да я осъществите. Често пъти рекламите и предварителните обещания изглеждат доста примамливо и водят до усещането, че ипотечната сделка се финализира в рамките на само няколко дни. Реалните срокове обикновено са малко по-дълги и зависят именно от предварителната подготовка.

    В заключение:

    всички тези знания и, най-вече с какви средства разполагате, и какъв максимален кредит може да си позволите, много по-прецизно ще ориентират брокера на недвижими имоти. Така брокера ще е наясно с вида и качеството на търсения имот. Едва след избора на имот може да се пристъпи към кандидатстване за кредит и попълване на необходимите банкови документи за избраната институция. В този момент приключвате с първоначалния етап и преминавате към следващия.

    Всеки казус е различен. Няма универсални решения. А консултацията с финансов или кредитен консултант е безплатна. Не се лишавайте от нея!

    Повече за спецификата на имотите, приемливата оценка и влиянието върху възможния размер на кредит ще научите от следващата ни статия.

Пазарът на недвижими имоти към края на 2023 г.

/in , /by

Надценени ли са имотите днес и добро решение ли е покупката на имот с кредит?

Кратък анализ

Много информация може да се намери по темата и доста полярни мнения можем да получим от различни източници. Основният въпрос, който касае хората е дали имотите се намират в ценови балон? Или пък дали те не са най-правилното решение за запазване стойността на капитала.

Според нас – няма еднозначен отговор и решението зависи не само от пазарния цикъл и текущата позиция на имотния сектор в него, но и от индивидуалните потребности на конкретен участник в него.

Безспорно е обаче, че се намираме в етап, когато всяко действие трябва да бъде добре обмислено, а рисковете при решение за покупка са по-високи, отколкото година-две по-рано. Защо смятаме така?

Няколко са причините и факторите, които говорят по-скоро за увеличена несигурност на пазара и налагат един по-консервативен подход от страна участниците на пазара, особено от страна на купувачите.

  • На първо място ставаме свидетели на значително по-ниска достъпност на масовите, средностатистически по размер, имоти за 2023 г. Това е показател, използван от някои икономисти и анализатори, и той наблюдава съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата (икономистите на УниКредит Булбанк наскоро публикуваха подробен доклад по темата). На база този показател се установява, че в повечето райони на София, както и в Пловдив и Варна нивото на достъпност на жилищата е доста ниско – около и под 10%. С други думи хората, които могат да си позволят покупка на имот са малцинство и пазарът не може да се подхранва устойчиво с високо ниво на търсене.
  • На второ място– нека погледнем случващото се в Европа. Ще забележим, че в не малко държави цените на имотите бележат спад или ясно проявена тенденция към задържане. Водещата икономика в ЕС – Германия – е водеща и в тази посока. Охлаждането на цените там е почти 10%, вероятно продиктувано от нарастването на лихвите по ипотечни кредити и очакването, че периодът на ниски лихви остана в миналото. През последните дни се появи информация за фалит на един от гигантите на имотния пазар в Европа – групата Signa, която не успя да си осигури свеж капитал. Тя оперира на пазарите в Германия, Австрия и Швейцария. Фалитът й, дори и да не разтърси пазара на имоти, ще окаже влияние върху него и ще задълбочи несигурността.

Споменахме лихвите в Европа – вероятно периодът на повишение на лихвените нива е по-скоро към края си, но със сигурност икономиките излязоха от периода на нулеви и отрицателни лихви. Неминуемо новите кредити и голяма част от съществуващите кредитни портфейли ще работят при по-високи лихвени нива.

В България вървим с период на забавяне във времето при тези процеси, но със сигурност ставаме свидетели на плавно покачване на лихвените нива, което очакваме да продължи и през следващата година. При влизането ни във валутния съюз и приемане на еврото е твърде вероятно не само новите кредити да бъдат повлияни, но и съществуващите кредити да приемат подходящ базов лихвен процент/индекс, който да доведе до по-справедливи  високи лихвени нива.

  • Третият компонент са политиките на банките, който влияе на пазара на кредити и имоти. Тук също сме в период на по-консервативен прочит и, отново, достъпът до кредити на част от резидентите намалява.

Ако комбинираме трите изброени по-горе фактора и очакваните промени при тях се случат (макар и не рязко) в очакваната посока, то общият резултат ще бъде: по-скъп кредит, с пове   че изисквания от страна на банките, насочен към леко надценен пазар на имоти (поне в отделни райони).

Затова и нашата позиция е да преценявате внимателно кога да се насочите към покупка на имот, да се подготвите по-добре за евентуална сделка и да си осигурите достатъчно буфери за неблагоприятни ситуации.

Нашите експерти са на разположение да обсъдят с вас всяко инвестиционно намерение и да ви предоставят необходимата консултация. Тя е безплатна. Не е нужно да отлагате. Един разговор в точния момент, може да се окаже несравнимо полезен. Последвайте линка за Заявка за консултация или директно ни позвънете на телефон.

Кредитите и най-често задаваните въпроси за тях

/in , , /by

Кредитите и най-често задаваните въпроси за тях

 

Интересувате се от темата за кредити? В момента имате заем или се ориентирате към кандидатстване за нов такъв? Нека ви бъдем полезни като разгледаме най-често задаваните въпроси, които възникват по тази тема пред всеки потребител.

 

Как да се ориентирате от какъв вид кредит имате нужда?

Даваме ви формулировка на основните типове кредити, която може да ви насочи кой от тях отговаря в най-пълна степен на вашите нужди:

Потребителски кредит – паричен заем отпускан най-често без обезпечение, с цел посрещане на текущи нужди, ремонт, закупуване на оборудване и стоки с висока финансова стойност. Варира в размер от 100 лв. до 80 000 лв.

Бърз кредит – паричен заем отпускан най-често от небанкови финансови организации за посрещане на непредвидени разходи като стойността му е в диапазон от 100 лв. до 5 000 лв.

Стоков кредит – вид потребителски кредит, който се отпуска с цел закупуване на конкретен продукт. Размерът му може да варира от 100 лева до 50 000 лева. Използва се най-често за посрещане на нужди като обзавеждане, бяла и черна  техника, мобилни телефони и др.

Ипотечен кредит – заем обезпечен с недвижимо имущество. Най-честото приложение е за покупка на имот. Размерът му варира в големи граници. В масовия случай той започва от 50 000 лева.

 

Как да кандидатствате за кредит?

Има много фирми за кредити. Някои са банкови институции,  други – небанкови организации. Всяка една от тях е публикувала основните параметри за продуктите, които предлага на сайта си. Така можете предварително да се ориентирате какво предлагат и коя възможност е най-подходяща за вас. Кандидатстването за кредит в повечето от тях вече е възможно онлайн, но отделни кредитори все още изискват посещение на място в офис за подаване на заявление. 

Нашият съвет е: спестете си търсенето на оферти, времето за ориентиране и избор на подходящ продукт, и притеснението за това дали сте взели най-доброто решение, като се обърнете към необвързан кредитен посредник. Това са независими консултанти, които не работят за конкретна институция и тяхната роля е да обгрижват вас и вашите нужди, а не да ви предлагат възможности и продукти само от една финансова организация, а именно тази, в която работят. 

 

Какво е предимството да ползвате кредитен консултант?

Кредитния консултант или кредитния посредник е лице с богат опит в сферата на кредитирането и на финансовите услуги. Събира и сравнява информация и оферти от всички банкови и небанкови институции. Предоставените предложения се разглеждат и сравняват от кредитния консултант заедно с Вас, за да направите най-добрия информиран избор. Обясняват терминологията и отговарят на възникналите въпроси по време на целия процес. 

Често кредитни консултанти се превръщат и във ваш личен финансов съветник. Като независими експерти, не само ви помагат да получите най-подходящия кредит, но съдействат в процеса на управление на самия кредит и са готови да ви дадат насоки и план за погасяването му предсрочно. 

Най- голямото му предимство е, че работи за вас, а не в интерес на някоя финансова организация. Вашите нужди са негов приоритет.

 

Какъв погасителен план да изберете – с анюитетни или намаляващи вноски?

Най-често предлаганите от банките възможности за избор на погасителен план са между Анюитетен погасителен план и Погасителен план с намаляващи вноски. Какво е характерно за тях?

Анюитетен погасителен план – месечните вноски са равни през целия период на погасяване на кредита. Вноската по кредита се променя при промяна в приложимата лихва по кредита. Предимство на този план е по-лесното съобразяване с дължимата месечна сума, както и факта, че в началото на периода вноската е по-ниска и това позволява получаването на по-висок размер кредит.

Погасителния план с „намаляващи вноски“ представлява план с изплащане на една и съща месечна сума от главницата на кредита, и лихвено плащане, което всеки месец е различно.  Първоначалните вноски при този вид погасителен план са по-високи, отколкото при погасителен план с анюитетни вноски. От друга страна при този вид погасителен план в началото на кредитния период се изплаща по-голяма част от главницата, което води до по-ниска обща изплатена сума по кредита.

 

Какво представлява плаваща и фиксирана лихва? 

Плаващата лихва е променлива – обикновено кредиторите използват избран референтен (някои го наричат – базов) лихвен процент (РЛП или БЛП), чиято стойност може да се покачи или да спадне като следствие от промените в икономическата обстановка. Често като РЛП се използва стойността на определен пазарен индекс (LIBOR, EURIBOR), друг вид статистически измерител (напр. изведен от лихвената статистика на БНБ) или формиран от самата банка-кредитор Референтен лихвен процент. В Общите условия на кредиторите е описан приложимия референтен лихвен процент и периодите за които е валиден, както и условията за промяна.  

 

Фиксираната лихва е една и съща за целия или част от периода на кредита. При използването на кредит с фиксирана лихва си гарантираме предвидимост на плащанията по кредита, които остават без промяна, независимо от икономическите промени, за договорения период. В повечето случаи, когато имаме две оферти от една банка – едната за ползване на кредит с плаваща лихва и втора – за фиксирана лихва, предложението за фиксирана лихва е малко по-високо, отколкото предложената променлива лихва. Изборът на едното или другото предложение е строго индивидуално и зависи както от нашите очаквания за развитие на икономиката, така и от възможностите за ускорено погасяване на кредита.

 

Какви са таксите по кредитите?

Всяка финансова институция има въведени различни такси по предлаганите от нея продуктите. За кои от тях препоръчваме да следите:

Такса за отпускане на заема (кредита), такса за предсрочно погасяване, такса за частично предсрочно погасяване, такса обработка на кредита тип: документална обработка, правно становище, ангажимент или др. Обърнете внимание и на таксата за поддръжка на сметка, чрез която ще обслужвате кредита.

Тъй като повечето хора слагат разхода за застраховка към кредита като такса по него, за това тук е мястото да упоменем, че повечето кредити отпускани от банкови институции се предлагат настойчиво с необходимост да поддържате застраховка Живот и имуществена застраховка (втората – при условие, че кредита е ипотечен). Застраховката Живот обикновено не е задължителна, но наличието й води до по-атрактивни лихвени условия и  обратното – често кредит при който кредитополучателят не поддържа застраховка Живот се предоставя с по-неблагоприятни лихвени условия.

 

Как се образуват лихвите по кредитите и предлагат ли се кредити с фиксирана лихва в България?

Годишния лихвен процент е процентен израз на индивидуално договорения годишен разход по конкретен кредит. Годишния лихвен процент се образува като сума от приложимата стойност на Референтния лихвен процент, прилаган от съответната банка и фиксирана надбавка. Размерът на годишния лихвен процент се определя в договора за кредит към датата на сключването му и (обикновено) се променя автоматично (увеличава/намалява), без да е необходимо подписване на допълнително споразумение между страните по договора.

Някои от банките в България предлагат кредити с фиксирана лихва за целия период на кредита, което е валидно в повечето случаи за потребителски кредит. При ипотечното кредитиране по-разпространени са кредитите с фиксирана лихва за определен период от кредита, след който изплащането продължава с прилагането на променлива лихва. Тази променлива лихва също се упоменава в договора за кредит, като потребителите следва да имат предвид, че конкретния й размер към датата от която влиза в сила, най-вероятно ще е доста различен от описаното в договора.

 

Каква валута да изберете за кредита си?

Основно правило при ползването на кредит е да се ползва такъв във валутата на доходите ни!

Т.е. ако получавате възнаграждение в лева, то когато кандидатствате за кредит препоръчваме избор на нашата национална валута, дори и предложенията за кредит в друга валута да изглеждат по-изгодни. 

Единият от рисковете при кредитите е да се промени приложимата лихва в неблагоприятна посока и той съществува винаги, когато ползвате кредит с плаваща (променлива) лихва. Ако изберете кредит във валута, която е различна от валутата на доходите ви, към горния риск от промяна в лихвата, добавяте и т.нар. валутен риск. Той също може да се материализира във всеки един момент, като това е валидно дори и за кредити с фиксирана лихва. Термина „Валутен риск“ означава, че валутата в която изплащаме кредита може да се промени в неблагоприятна посока спрямо валутата на доходите ни.

 

Как да действате ако изпитате затруднения с обслужване на кредита ви?

Когато възникнат подобни обстоятелства, в най-кратък срок се свържете с вашия кредитен консултант, за да изберете възможно най-доброто решение за излизане от ситуацията. В никакъв случай не чакайте докато започнете да изпадате в просрочия и тогава да предприемете действия. Разбира се, че и тогава може да се намери решение на ситуацията, но тези варианти винаги са по-скъпи и по-малко изгодни за вас.

 

Защо е важна кредитната история и от какво се определя?

Обикновено клиентите с коректно обслужвани кредити могат да получат нов кредит с по-атрактивни условия (по-ниска лихва, по-висок размер, без гаранти и т.н.) В България действа Централен кредитен регистър, поддържан от БНБ. В него се отразяват всички кредити ползвани от физически и юридически лица, както и съдържа информация за тяхното обслужване. Банките и кредитиращите институции имат достъп до тази информация за период от 5 години. С други думи, ако сега не внесете дори една месечна вноска навреме, а я издължите след 3 месеца (примерно), дори всички вноски преди въпросната вноска, както и следващите да са внесени коректно и навреме, през следващите 5 години всички кредитори ще виждат, че дадена вноска не е платена в срок. Това не означава задължително, че няма да ви разрешат кредит, но през целия този период кредиторите ще ви задават въпроси за допуснатото просрочие. 

Когато кредитите системно не се обслужват коректно, вероятността да получите нов заем намалява значително и препоръката ни в такава ситуация е да се обърнете незабавно към кредитен консултант. 

Накратко – ако искате да сте желан клиент за банките и да получавате най-добрите условия от тях, трябва да обслужвате коректно своите задължения!

 

Можете ли да получите кредит при „лошо ЦКР“ (развалена кредитна история)?

Да, все още е възможно да получите финансиране, въпреки недобрата кредитна история. Не можем да ви потвърдим, че това ще е възможно чрез банка, но на пазара има много фирми, които са небанкови институции и отпускат заеми при различни условия в случай на така нареченото „лошо ЦКР“. Но се подгответе, че повечето от тях изискват обезпечение по кредита, т.е. необходимо е да се предложи недвижимо имущество, което да се ипотекира в полза на кредитора, за да бъде отпусната желаната сума на кредита.

 

Можете ли да подобрите кредитния си рейтинг (кредитния си профил)?

Не е приятно да сте изпаднали в тежка ситуация или неплатежоспособност, но – да – възможно е да подобрите или възстановите кредитния си рейтинг. Не става бързо и отнема време. Изисква следване на определени стъпки и, най-важното, финансова дисциплина. Но резултатът си заслужава – осигурява ви достъп до финансов ресурс, добри оферти и спестени хиляди левове като последица от това. Свържи се с нас, за да изработим най-добрия план за „оздравяване“.

 

Въпросите за кредитите не се изчерпват само с описаните по-горе, но това са най-честите, с които ние се сблъскваме в нашата практика като кредитни и финансови консултанти. 

Оставаме на ваше разположение за да отговорим на всички допълнително възникнали запитвания и нужда от информация!

Първи стъпки – Част 2

/in , /by

„Първи стъпки в спестяването“

Част Втора

 

В първата част на статията ни за „Първите стъпки в спестяването“ ви разказахме как най-често хората взимат решения да положат основите на своята финансова независимост и как пътят може да е осеян с препядствия, положени там дори от близки хора, които със своето незнание, но с добри намерение, могат да ни спънат или провалят.

Добрата подготовка и план за действие седят в основата на успеха.

Стартирайте с основни стъпки по пътя на вашето начало:

 

1. Не се отказвайте още преди да сте започнали. 

Вашето мислене и нагласа определя успеха ви. Ако досега не сте започнали да спестявате единствената причина е, че не сте си го заложили като приоритет. В момента, в който вземете решение да заделяте средства вие превръщате това действие в цел. Превърнете тази цел в приоритет. Опитайте се максимално да се отдалечите от сегашното си мислене и да откриете нов начин, по който да възприемете тази тема и действия. Задавайте си въпроси като: какво означава да спестявате?; как това може да се осъществи?; с колко можете да започнете и как?; какво можете да промените, за да имате такава възможност?; по какъв начин ви влияе средата, в която се намирате?; ами хората, с които говорите по темата – имат ли опит по нея? мнението им е компетентно ли е, мотивират ли ви или обратното?; искате ли да постигнете повече? 

Колкото по-обективно и критично гледате на информацията, до която се докосвате, толкова по-голяма е възможността да погледнете реално на нея. Не се доверявайте сляпо на всичко, което чуете и прочетете. Допуснете, че всичко има няколко гледни точки и (почти) никога – само една.

2. Направете изчисления на приходите и разходите си

Важна част, за да добиете представа за възможностите си, е да направите изчисления на неотложните си разходи и приходи, който получавате. Често пъти стигаме до изненада от резултата, който сме си представяли, че ще получим. Всички ние допускаме да говорим и мислим „наизуст“. Т.е. без да сме проверили информацията, правим заключения базирани на усещане или интуиция. Поне във финансовата част се опитайте да избягате от този навик. Поне за тази тема! Може да не е ваша сила счетоводството, но базовите изчисления ще ви помогнат да придобиете представа за реалната картина. Вземете един лист и го разделете на Приходи и Разходи. В графа Приходи сложете всички доходи, които получавате, а в графа Разходи запишете най-вече неотложните неща, вадещи пари от джоба ни (или от картата): напр. храна, наем на жилище или кредит за него; комунални сметки, транспорт, други кредитни задължения, месечни такси, които плащате за вас или за децата ви. Колкото по-подробни се опитате да бъдете, толкова по-реални ще са резултатите в края. Сега изчислете, като от общата сума на Прихода извадите общата сума на разходите си. 

Вече имате информация дали без промени в ежедневието си, ще можете, и с колко, да стартирате заделянето на средства за спестявания.

3. Направете разлика между разходите, които реално са неотложни и тези, които са свързани с удоволствия, които си позволявате.

Защо това е важно? Този подход дава реална оценка на някои плащания. Разбирате дали са за неотложни нужди за живеене или пък са такива, които ви носят по-скоро удоволствие. Когато са за удоволствие, най-често сме склонни неусетно да завишим стойността им и така техния дял да нараства. Помислете дали можете да се откажете от някое от тях или да намалите размера му. Така ще продължите да се наслаждавате на придобивката/услугата следствие този разход, но и ще си осигурите по-добра възможност за спестяване. Фокусът  трябва да е в най-честите такива разходи като: покупка на дрехи, излизания с приятели, разход за заведения, разход за развлечения  – напр. кино, фитнес, екскурзии, скъпи почивни уикенди и др.

4. Проучете предлаганата полезна информация по темата за спестявания предлагана на пазара, но изградете лично мнение по въпроса.

Вече споменахме, че трябва да имате критично мислене към всичко, което ви се предлага. Нямаме предвид да отказвате всичко, което ви се предлага и в този акт да се изразява критичното мислене. Просто по тази тема по която има много литература, съвети и хора, които говорят за финанси, спестявания и управление на пари, всеки има гледна точка. Вземете нужното за вас, за да изградите основата по темата, след което адаптирайте информацията според вашите лични цели и възможности. 

5. Започнете с малко

За да започнете не е нужно да го направите с голяма сума. Всичко зависи от вашите възможности. Няма правила и начална сума. Всичко започва от решението! 

Нашия съвет с каква сума да стартирате е: да определите такава сума, която можете да си позволите, без тя да нарушава из основи личния или семейния ви бюджет. Ако сумата е определена не на база реални сметки, а само на желание, има голяма вероятност тя да се окаже не възможна за поддържане в дългосрочен план. Това ни води към следващата стъпка.

6. Бъдете постоянни

Постоянството ще ви доведе до желаните резултати.

Къща не се строи за един ден, нали. Определете крайната си цел. Раздробете я на на малки части, в случая на малки размери, и начертайте плана за нейното осъществяване. Задайте си въпроси като: как ще бъде по-удобно за вас да заделяте средствата- месечно, седмично, всеки ден, на заплата, и т.н. По колко можете да отделяте? Как ще го правите- физически или директно от сметката ви в банката? Какво ще ви напомни да го правите? Последния въпрос е важен. Особено докато новото действие не се превърне в навик. 

Важното е да започнете! 

7. Надграждайте

Когато сложите Началото на действията за спестяване ние сме сигурни, че темата ще започне да ви става все по-близка и позната. Поддържайте интереса си към нея. Така съвсем естествено ще увеличавате познанията и опита си, който имате в тази област. Така ще имате възможност във времето да правите „ревизия“ на първоначално взетите решения и при необходимост да ги подобрите и/или да изпробвате други по-добри работещи методи за вас или нови продукти. 

 

И бъдете подготвени: като всяко нещо в живота и тук може да имате турбулентност по пътя, но не се отказвайте. И знайте- никога не е късно да започнете!

 

Нека завършим с цитат, който да обмислите:

„Предимството да имаш пари се заключава в това, да можеш да се възползваш от тях.“  

                                                                                                                                                      Бенджамин Франклин

 

Първи стъпки – Част 1

/in , /by

„Първи стъпки в спестяването“

Част Първа

Началото на спестяването и избора на инвестиционни стратегии обикновено е динамичен и, общо взето, лъкатушещ процес. Това е периодът на не малко грешки, породени от фактори като: липса на опит, незнание, прибързаност и желание за скорошно забогатяване, нереалистични очаквания и др. Целта не е да ви кажем как можете да бъдете безгрешни, а как да предпазите себе си и своите финансови средства от основните проблеми и най-вече – да поставите очакванията и действията си на реалистична основа. Когато направите това ще знаете какво решение да вземете за вашите дългосрочни цели и ще изберете продукти, които са подходящи и ще ви осигурят постигане на тези цели.

Нека разгледаме два сценария за осъзнаване и разсъждения по темата за спестявания.

Първият вариант е за хора, които доста често срещаме. Хора, които смятат, че нямат възможност да заделят никакви, дори и минимални средства, и ползват така познатите ни реплики от типа „Доходите не ни достигат, камо ли един лев да заделим“ – тук веднага, вкупом, няколко „добри“ познати около тях започват съчувствено да подкрепят тезата и да клатят утвърдително глава. Следват приказки за държавата, управляващите, обществото, работодателите… все в посока на причина и виновност за невъзможността за спестяване. И така до следващия път. Истината е, че има хора в такова положение, но реалният процент на наистина неможещите поради финансов недоимък е нисък… много нисък. Повечето хора просто не поемат по пътя на по-доброто управление на финансите. Едни – поради нежелание, други – поради незнание, трети – просто са обзети от инерцията на живота…. А истината е, че няма друг, по-възможен момент за генериране на средства, за действието “спестяване”, от периодите в които работим и получаваме доходи. Просто – няма. И не само е възможен, а ако се причислявате към групата на отговорните хора, за вас този период от живота ви и действията по отношение личните финанси през него, означават само едно: „трябва“.

Един пример – спомняте ли си 2000 година? Тогава се извърши една от промените в пенсионната система у нас и се въведе задължителното осигуряване за втора пенсия за всички родени  след 31.12.1959 г. С други думи – всички лица, родени след тази дата, заделят сума за втората пенсия или по друг начин казано – спестяват. Само че това се случва по силата на нормативен акт и не е пожелателно, а задължително. Е, всички ние го правим по силата на закона, нали? И въпреки че го правим една голяма група хора все още твърдят, че „един лев не могат да заделят“… дор и като доброволен и отговорен, за себе си и семействата си, акт на действие! Отново ще се върна на казаното по-горе: „Искам“ и „мога“ – означават „трябва“. Само така ще бъдем истински полезни за себе си и близките. И тук иска да кажа, че нежеланието да се започне и да се използват описаните по-горе възражения има повече връзка с психологията и – донякъде – с неразбирането, или страха от неразбирането, на финансовите продукти, а не с реалните възможности.  

Разбира се, спестяването е само първата стъпка от предприемането на ефективните действия за по-добър живот. Спестяването има повече връзка с дисциплината и полагането на добрата основа, но само със спестяване няма да станем истински богати или поне – финансово независими в по-висока степен.    

Втори вариант или втори типичен профил е да сте от хората, които решават, че могат да спестяват и стават „инвеститори“ на база информация получена от приятели.

Обикновено първите стъпки в спестяванията идват някъде около момента в който имате стабилен доход – може би не много висок, но позволяващ да повишите стандарта си на живот. Започвате да се замисляте какво и как можете да направите по-добре, избирате сайт за икономическа информация, говорите с приятели и….взимате решение да стартирате. Така де, щом приятелите го правят, значи и вие бихте могли. 

Нищо, че техните цели не са вашите – все пак целта е накрая да имате много пари, без да полагате къртовски труд. Пък и на сайта с икономическа информация рекламират продукти с годишна доходност от 12%, че даже и 15-20% … нищо, че не знаете почти нищичко за тези продукти… Събирате всичко, което имате и решавате – започвате да печелите от спестяванията си. Ами как иначе – нали на почивка планирате да ходите – може и без пари да ви излезе като изтеглите печалбите … какво може да се обърка?! 

Е, тук отговорът е един – всичко. Наистина всичко може да се обърка!

Първи стъпки в спестяванията

Като започнем от:

  1. влагането на средства с краткосрочен хоризонт на ползване (средства, които е много вероятно да ви потрябват в рамките на няколко месеца) в продукти, които могат да донесат истинско нарастване на капитала (средствата), но в дългосрочен план; 
  2. преминем през надценяването на общия размер свободни средства и инвестираме средства, които са част от разходите за живот,
  3. и накрая достигнем до „спестяването“ на средства от консултация с финансов консултант. За сметка на прочетеното и чутото по време на разговор „на маса“.

Е, повече от ясно е, че все нещо от тези неща ще се обърка или няма да съответства на вашите очаквания, а тук въобще не слагаме в схемата самия пазар, икономическите цикли и т.н..

Когато се случи гореописания сценарий или нещо много сходно „инвеститорите“ (тоест – вие) се разочароват и се присъединяват към онази група хора, които поддържат мнението, че капиталовите пазари и инвестирането са „измама“. 

Напълно разбираме защо сте стигнали до този извод – предвид разминаването в крайните резултати, които сте очаквали и добрата първоначална идея. 

Мислите, че понеже сме го написали тук, ние самите не сме минали през описаното? Разбира се, че минахме. Говорим от опит и сме преминавали през тази ситуация – как няма какво, и няма кой да ни учи по-добре от самите нас. Впускахме се в подобни приключения. И да – без хейта за „измамата“ по отношение на капиталовите пазари и т.нар. инвестиционни продукти – всичко друго сме го изживели.

А сега – нека се върнем отново към началото. Нека застанем в позицията в която осъзнавате, че вече имате възможност да спестявате (обикновено моментът и възможността са дошли много преди това) и искате да предприемете стъпките за изграждането на личния финансов план, който да ви води към постигане на финансова независимост. 

Ще попитате какво да предприемете в този момент. Първия ни съвет е: осъществете консултация с финансов консултант. Спомняте ли си онзи цитат, приписван на Уорън Бъфет: “… хората някак си съдят за нещата по цената. Цената е това, което плащаме, а стойността е това, което получаваме” 

Убедени сме, че добрият финансов консултант ще ви спести много време, нерви и пари. Той ще ви даде това, което получавате, т.е. стойността. 

Затова ние ще ви представим няколко важни стъпки, с които да започнете полагането на основите на финансовото знание, които можете да прочетете във втората част на статията ни.