Ето, че вече сме достигнали до моментът в който се спираме на имот за покупка . Едва ли в една статия можем да обхванем цялото море от информация по темата, затова ще щрихираме някои от основните аспекти. И най-вече ще предостави информация до каква степен финансовите институции са готови да кредитират съответния имот.

Нека започнем от правната страна на нещата, което е водещо при покупка на недвижим имот, за да бъдете горд и легитимен собственик, без риск от неблагоприятни изненади в бъдеще. Силно разпространена е тезата, че банките обследват детайлно собствеността върху имотите, предложени за обезпечение. И когато купувате имот с кредит си осигурявате висококачествена правна консултация, заедно с финансирането на сделката. Това във висока степен е вярно. Все пак услугата по обследване на имота от банката не покрива всички аспекти, които са важни за вас от гледна точка комплексността на имотните сделки. Тук ще споменем някои особености, които е добре да имате предвид: данъчно третиране, начин на разплащане, обща цена на сделката и др. Именно затова препоръката е да ползвате добър финансов консултант. Когато наемете финансов консултант вие си осигурявате експерт работещ за вас. Заедно ще постигнете покритие на всички важни аспекти по сделката.

И така – харесахте си имот!

Планирате да го закупите с банков ипотечен кредит, дори сте преминали през процеса по предварително одобрение. Какво следва от тук насетне?

Избраният имот подлежи на оценка от независим оценител. В повечето случаи кредитиращата банка предоставя списък с оценители, чийто оценки приема в процеса на ипотечно кредитиране. Ваш ангажимент е да осигурите оглед на имота за оценителя, както и да му предоставите документите за собственост.

Големите оценителски компании работят с (почти) всички банки и трябва да кажете за коя банка е необходима оценката. Имайте предвид, че оценките на даден имот, изготвена от една компания, но за различни банки, ще имат различна стойност за отделните институции!

И това не е някаква несправедливост или лош късмет за вас, а има напълно логично обяснение. Причината се крие в различните методи на оценка, които банките изискват да бъдат прилагани в оценките. Това многообразие от различни методологии води и до различен краен резултат. Накратко – във вашето съзнание се формира определена стойност за даден имот, която често е (леко) по-оптимистична, отколкото е стойността в оценката от оценителската компания.

Какъв кредит мога да получа за моят имот?

Разбира се тук ще добавим обстоятелството, че банките предоставят размер на кредит, който е по-нисък от стойността на имота, изведена от оценителите. И при този аспект е налице голямо разнообразие от подходи. Най-често максималният размер на кредит, предоставян от банките за имот в някои от големите населени места в страната, се определя на до 80% от стойността на имота, отразена в експертната оценка.

Върху стойността на имота влияят множество фактори – вид на строителството, степен на завършеност, инфраструктура, локация и др. Тук ще споменем нарастващото значение на енергийната ефективност на сградите. Тези от тях, които са с енергиен клас Б и, особено, клас А се ползват от допълнителни привилегии. Не само осигуряват по-висока оценка, но водят и до по-добра оферта – по-висок процент на финансиране, по-ниска лихва по кредита и др. Ето още един аргумент да се поинтересувате за наличието на енергиен сертификат и класа на съответната сграда.

За оценката на имота обикновено е достатъчно да се представят част от документите за собственост. След заплащане на таксата за изготвянето на оценка, в рамките на няколко дни, оценителският доклад е готов и представен в избраната банка.

Одобрение на кредит

След изготвянето на оценката се пристъпва към финалното одобрение на молбата за кредит. Предварителното одобрение дава обща представа дали можем да получим желан размер кредит. Едва след анализа на имота и получаване на оценителския доклад, възможният реален размер на кредит започва да придобива истински очертания. Тогава вече сделката се структурира с конкретни, финални параметри.

Съвместната работа с финансов консултант помага да изберете най-добрия сценарий и да постигнете най-ефективна кредитна сделка! При това не под влияние на маркетингови предложения, а при реален комплексен анализ. На пазара, на конкретен клиент, на имота и при съпоставяне на банковите правила и условия.

С кандидатстването за кредит – и добрата подготовка за него – сме готови да преминем към следващ етап на ипотечната сделка.