Tag Archive for: Покупка на имот

Етапи на ипотечната сделка – част 3 – Преглед и оценка на имота

/in , , /by

Ето, че вече сме достигнали до моментът в който се спираме на имот за покупка . Едва ли в една статия можем да обхванем цялото море от информация по темата, затова ще щрихираме някои от основните аспекти. И най-вече ще предостави информация до каква степен финансовите институции са готови да кредитират съответния имот.

Нека започнем от правната страна на нещата, което е водещо при покупка на недвижим имот, за да бъдете горд и легитимен собственик, без риск от неблагоприятни изненади в бъдеще. Силно разпространена е тезата, че банките обследват детайлно собствеността върху имотите, предложени за обезпечение. И когато купувате имот с кредит си осигурявате висококачествена правна консултация, заедно с финансирането на сделката. Това във висока степен е вярно. Все пак услугата по обследване на имота от банката не покрива всички аспекти, които са важни за вас от гледна точка комплексността на имотните сделки. Тук ще споменем някои особености, които е добре да имате предвид: данъчно третиране, начин на разплащане, обща цена на сделката и др. Именно затова препоръката е да ползвате добър финансов консултант. Когато наемете финансов консултант вие си осигурявате експерт работещ за вас. Заедно ще постигнете покритие на всички важни аспекти по сделката.

И така – харесахте си имот!

Планирате да го закупите с банков ипотечен кредит, дори сте преминали през процеса по предварително одобрение. Какво следва от тук насетне?

Избраният имот подлежи на оценка от независим оценител. В повечето случаи кредитиращата банка предоставя списък с оценители, чийто оценки приема в процеса на ипотечно кредитиране. Ваш ангажимент е да осигурите оглед на имота за оценителя, както и да му предоставите документите за собственост.

Големите оценителски компании работят с (почти) всички банки и трябва да кажете за коя банка е необходима оценката. Имайте предвид, че оценките на даден имот, изготвена от една компания, но за различни банки, ще имат различна стойност за отделните институции!

И това не е някаква несправедливост или лош късмет за вас, а има напълно логично обяснение. Причината се крие в различните методи на оценка, които банките изискват да бъдат прилагани в оценките. Това многообразие от различни методологии води и до различен краен резултат. Накратко – във вашето съзнание се формира определена стойност за даден имот, която често е (леко) по-оптимистична, отколкото е стойността в оценката от оценителската компания.

Какъв кредит мога да получа за моят имот?

Разбира се тук ще добавим обстоятелството, че банките предоставят размер на кредит, който е по-нисък от стойността на имота, изведена от оценителите. И при този аспект е налице голямо разнообразие от подходи. Най-често максималният размер на кредит, предоставян от банките за имот в някои от големите населени места в страната, се определя на до 80% от стойността на имота, отразена в експертната оценка.

Върху стойността на имота влияят множество фактори – вид на строителството, степен на завършеност, инфраструктура, локация и др. Тук ще споменем нарастващото значение на енергийната ефективност на сградите. Тези от тях, които са с енергиен клас Б и, особено, клас А се ползват от допълнителни привилегии. Не само осигуряват по-висока оценка, но водят и до по-добра оферта – по-висок процент на финансиране, по-ниска лихва по кредита и др. Ето още един аргумент да се поинтересувате за наличието на енергиен сертификат и класа на съответната сграда.

За оценката на имота обикновено е достатъчно да се представят част от документите за собственост. След заплащане на таксата за изготвянето на оценка, в рамките на няколко дни, оценителският доклад е готов и представен в избраната банка.

Одобрение на кредит

След изготвянето на оценката се пристъпва към финалното одобрение на молбата за кредит. Предварителното одобрение дава обща представа дали можем да получим желан размер кредит. Едва след анализа на имота и получаване на оценителския доклад, възможният реален размер на кредит започва да придобива истински очертания. Тогава вече сделката се структурира с конкретни, финални параметри.

Съвместната работа с финансов консултант помага да изберете най-добрия сценарий и да постигнете най-ефективна кредитна сделка! При това не под влияние на маркетингови предложения, а при реален комплексен анализ. На пазара, на конкретен клиент, на имота и при съпоставяне на банковите правила и условия.

С кандидатстването за кредит – и добрата подготовка за него – сме готови да преминем към следващ етап на ипотечната сделка.

Пазарът на недвижими имоти към края на 2023 г.

/in , /by

Надценени ли са имотите днес и добро решение ли е покупката на имот с кредит?

Кратък анализ

Много информация може да се намери по темата и доста полярни мнения можем да получим от различни източници. Основният въпрос, който касае хората е дали имотите се намират в ценови балон? Или пък дали те не са най-правилното решение за запазване стойността на капитала.

Според нас – няма еднозначен отговор и решението зависи не само от пазарния цикъл и текущата позиция на имотния сектор в него, но и от индивидуалните потребности на конкретен участник в него.

Безспорно е обаче, че се намираме в етап, когато всяко действие трябва да бъде добре обмислено, а рисковете при решение за покупка са по-високи, отколкото година-две по-рано. Защо смятаме така?

Няколко са причините и факторите, които говорят по-скоро за увеличена несигурност на пазара и налагат един по-консервативен подход от страна участниците на пазара, особено от страна на купувачите.

  • На първо място ставаме свидетели на значително по-ниска достъпност на масовите, средностатистически по размер, имоти за 2023 г. Това е показател, използван от някои икономисти и анализатори, и той наблюдава съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата (икономистите на УниКредит Булбанк наскоро публикуваха подробен доклад по темата). На база този показател се установява, че в повечето райони на София, както и в Пловдив и Варна нивото на достъпност на жилищата е доста ниско – около и под 10%. С други думи хората, които могат да си позволят покупка на имот са малцинство и пазарът не може да се подхранва устойчиво с високо ниво на търсене.
  • На второ място– нека погледнем случващото се в Европа. Ще забележим, че в не малко държави цените на имотите бележат спад или ясно проявена тенденция към задържане. Водещата икономика в ЕС – Германия – е водеща и в тази посока. Охлаждането на цените там е почти 10%, вероятно продиктувано от нарастването на лихвите по ипотечни кредити и очакването, че периодът на ниски лихви остана в миналото. През последните дни се появи информация за фалит на един от гигантите на имотния пазар в Европа – групата Signa, която не успя да си осигури свеж капитал. Тя оперира на пазарите в Германия, Австрия и Швейцария. Фалитът й, дори и да не разтърси пазара на имоти, ще окаже влияние върху него и ще задълбочи несигурността.

Споменахме лихвите в Европа – вероятно периодът на повишение на лихвените нива е по-скоро към края си, но със сигурност икономиките излязоха от периода на нулеви и отрицателни лихви. Неминуемо новите кредити и голяма част от съществуващите кредитни портфейли ще работят при по-високи лихвени нива.

В България вървим с период на забавяне във времето при тези процеси, но със сигурност ставаме свидетели на плавно покачване на лихвените нива, което очакваме да продължи и през следващата година. При влизането ни във валутния съюз и приемане на еврото е твърде вероятно не само новите кредити да бъдат повлияни, но и съществуващите кредити да приемат подходящ базов лихвен процент/индекс, който да доведе до по-справедливи  високи лихвени нива.

  • Третият компонент са политиките на банките, който влияе на пазара на кредити и имоти. Тук също сме в период на по-консервативен прочит и, отново, достъпът до кредити на част от резидентите намалява.

Ако комбинираме трите изброени по-горе фактора и очакваните промени при тях се случат (макар и не рязко) в очакваната посока, то общият резултат ще бъде: по-скъп кредит, с пове   че изисквания от страна на банките, насочен към леко надценен пазар на имоти (поне в отделни райони).

Затова и нашата позиция е да преценявате внимателно кога да се насочите към покупка на имот, да се подготвите по-добре за евентуална сделка и да си осигурите достатъчно буфери за неблагоприятни ситуации.

Нашите експерти са на разположение да обсъдят с вас всяко инвестиционно намерение и да ви предоставят необходимата консултация. Тя е безплатна. Не е нужно да отлагате. Един разговор в точния момент, може да се окаже несравнимо полезен. Последвайте линка за Заявка за консултация или директно ни позвънете на телефон.