Важни въпроси при покупка на жилище – Част 2

Важни въпроси при покупка на жилище –

Част 2

 

В този материал отговаряме на още въпроси, които често клиенти тръгнали в посока покупка на жилище имат. И особено, когато покупката ще бъде финансирана с ипотечен кредит.

 

Ако сте пропуснали Първата част на тема покупка на имот, ипотечен кредит и защо да ползваме финансов или кредитен консултант, погледнете я. Може там да е отговорът, който търсите.

А тук оставяме линк към двете части на разговора ни в подкаста на КА5 имоти – Квадратен метър, в който дискутираме разгледаните въпроси при ипотечния кредит по-подробно:

Първа част: КА5 имоти – „Квадратен метър“ Епизод 9: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/първа част (youtube.com)

Втора част: КА5 имоти – Квадратен метър Епизод 10: Как да оптимизираме бюджета преди покупка на имот/втора част (youtube.com)

Надяваме се, да сме ви полезни.

Какво е правилното разпределение на доходите в ситуация, в която се стремим към или вече имаме ипотечен кредит?

За да се чувстваме максимално комфортно има правило в Личните финанси, което се опитва да намери израз на баланса в разпределението на доходите:

40% от доходите ни следва да отиват за покриване на текущите ни разходи

10% от доходите ни следва да заделяме за резервен фонд, т.е. да спестяване за „черни дни“.

20% от доходите ни да заделяме за дългосрочни цели и потребности.

Финансов план

Финансов план

30% от доходите ни да покриват кредитни задължения, ако имаме такива.

 

Разбира се, много неща зависят от размера на текущото ни възнаграждение, възможностите ни и целите ни. Но е добра отправна точка, към която да се стремим за изграждане на добро финансово здраве.

 

 

Какво е здравословното ниво на кредитна задлъжнялост?

Отговора е в по-горния въпрос, но тук следва да упоменем процента, който банките допускат, при оценка на кредитния профил на клиент, при постъпило искане за нов кредит. Счита се, че между 50% до 60% от доходите ни можем да заделяме за кредитни задължения. При по-високо трудово възнаграждение може да се допусне и по-висок процент.

Пример: при нетна месечна работна заплата от 2 000 лева, можем да заделяме за покриване на кредитни задължения между 1000 – 1200 лв. месечно.

Кои са основните характеристики на ипотечния кредит?

Цената на ипотечния кредит е общата стойност от всички компоненти на кредита заедно с разходите, които вървят редом с кредита като на пример: месечния разход за обслужване на разплащателна сметка, застраховка Живот, Имуществена застраховка и всички първоначални разходи за преглед, оценка и отпускане на желания кредит.

Така за да сметнете правилно Годишния процент на разходите (ГПР), който отразява цената на кредита, следва да пресметнете всички стойности като:

  • Размер на заема
  • Срок на заема
  • Лихвен процент на кредита
  • Разход за застраховка Живот
  • Разход за Имуществена застраховка
  • Разход за разплащателна сметка обслужваща кредита или разход за пакетна програма включваща разплащателна сметка, онлайн банкиране, преводи, дебитна карта и др.
  • Такса за разглеждане на документи
  • Такса за оценка на кредитния риск
  • Такса за правна оценка на имота, който ще служи за обезпечение по кредита
  • Такса за усвояване/отпускане на заема
  • Такса за допълнителен продукт към кредита като: годишна такса за кредитна карта или овърдрафт

Ако правите сравнение между оферти за кредит от различни банкови институции, следете дали всички упоменати характеристики са заложени в тях, в какъв вид и стойност: еднократно или месечно и дали имат задължителен характер. Ако се затруднявате, ние сме насреща. Кредитната консултацията е безплатна.

Каква е функцията на предварителното одобрение на кредит или кредитния профил?

Предварителното одобрение на клиент, който желае финансиране от банкова институция дава възможност той да се ориентира при какви условия и на какъв размер кредит може да разчита, в тази институция.

Всяка банка има различна кредитна политика. Според описаните в нея изисквания засягащи клиентския профил- възраст, доход, месторабота, кредитоспособност, допустим вид имот за обезпечение, размер и срок на кредит, се определя дали клиента отговаря на тях и какво може да му предложи банката.

Услугата „Предварително одобрение“ предлагана от много от банките няма такса и не изисква клиента вече да има избран имот за закупуване или ипотекиране.

При покупка на имот, коя цена е правилно да запишем в нотариалния акт- продажната цена или стойността по данъчна оценка?

Въпроса е свързан с изкушението да платим по-малко данъци свързани с придобиване на имот. Често тези разходи изцяло се поемат от купувача. Но дали решението за изповядване на сделка на база данъчна оценка, а не на реална продажна цена на имота е взето имайки предвид рисковете, които крие? По-скоро не.

Рисковете при купувача. В случай че се наложи поради възникнали причини (данъчни или кредитни задължения), въпреки нотариалното прехвърляне на продадения имот, сделката да се развали и имота да се изземе, купувача може да поиска компенсация само до размера на сумата вписана в нотариалния акт.

Рискове при продавача. Такава сделка предполага заплащане на една немалка сума на ръка от купувача на продавача. Веднага възниква риска, тази сума да не бъда платена, ако не е договорено нейното изплащане преди изповядване на сделката. Тук следва да спомен и че всички суми платени на ръка, които надвишават 10 000 лева се водят за законово нарушение. Глобите в тази ситуация са в диапазон между 25% до 100% от размера на направеното плащане. Лица, които подозират, че е имало налице такова плащане, имат задължението да докладват пред ДАНС за ситуацията. Тук се имат предвид лица като банкови служители, адвокати, нотариуси, брокери.

По-правилно, безопасно и разумно е сделката да бъде изповядана на реалната пазарна цена на имота.

Какви са начините за увеличаване на вече заделените средства?

Въпроса често е коментиран във връзка с това дали клиент, който се стреми да закупи имот след определен срок (може да е след 1г, 5г, 10г.) и вече има спестени средства, може да ги управлява по начин, който да увеличи размера им до настъпване на момента за влагането им в избрания имот. Или в другия случай, когато вече е закупил имот чрез кредит и се интересува как може заедно с кредита да спестява и в последствие да използва тези средства за да го погаси предсрочно.

Когато говорим на тази тема вече излизаме извън областта на спестяванията, която е свързана само със заделяне на средства. Управлението им изисква да засегнем областта на инвестициите. Можем да инвестираме с цел генериране на допълнителна доходност чрез различни финансови инструменти. Темата е обширна и ще споделим най-достъпния вариант- инвестиране във взаимни фондове. Прочетете повече в тази статия, в която описваме техните характеристики – Личните финанси: Продукт 3: Инвестиция във взаимен фонд.

Предсрочното погасяване по ипотечен кредит частично или изцяло след първата година от началото на кредита е без такса. Няма изискване за минимална сума на погасяванията или тяхната бройка. С внесените средства директно се погасява главницата по заема. Това действие позволява първоначално избрания срок на кредита да намалява постепенно и неусетно. Лихва за отпадналия срок не се дължи.

Ипотечен кредит

Предсрочно погасяване

Знаем, че въпросите не се изчерпват само до разгледаните такива. Всеки казус е различен и за всеки клиент ситуацията и подходът към нея следва да бъде различен. Нашата роля е да ви съдействаме през целия процес: от идеята до придобиването на желания имот. А много често и след това. Нека работим заедно.