Надценени ли са имотите днес и добро решение ли е покупката на имот с кредит?

Кратък анализ

Много информация може да се намери по темата и доста полярни мнения можем да получим от различни източници. Основният въпрос, който касае хората е дали имотите се намират в ценови балон? Или пък дали те не са най-правилното решение за запазване стойността на капитала.

Според нас – няма еднозначен отговор и решението зависи не само от пазарния цикъл и текущата позиция на имотния сектор в него, но и от индивидуалните потребности на конкретен участник в него.

Безспорно е обаче, че се намираме в етап, когато всяко действие трябва да бъде добре обмислено, а рисковете при решение за покупка са по-високи, отколкото година-две по-рано. Защо смятаме така?

Няколко са причините и факторите, които говорят по-скоро за увеличена несигурност на пазара и налагат един по-консервативен подход от страна участниците на пазара, особено от страна на купувачите.

• На първо място ставаме свидетели на значително по-ниска достъпност на масовите, средностатистически по размер, имоти за 2023 г. Това е показател, използван от някои икономисти и анализатори, и той наблюдава съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата (икономистите на УниКредит Булбанк наскоро публикуваха подробен доклад по темата). На база този показател се установява, че в повечето райони на София, както и в Пловдив и Варна нивото на достъпност на жилищата е доста ниско – около и под 10%. С други думи хората, които могат да си позволят покупка на имот са малцинство и пазарът не може да се подхранва устойчиво с високо ниво на търсене.
• На второ място– нека погледнем случващото се в Европа. Ще забележим, че в не малко държави цените на имотите бележат спад или ясно проявена тенденция към задържане. Водещата икономика в ЕС – Германия – е водеща и в тази посока. Охлаждането на цените там е почти 10%, вероятно продиктувано от нарастването на лихвите по ипотечни кредити и очакването, че периодът на ниски лихви остана в миналото. През последните дни се появи информация за фалит на един от гигантите на имотния пазар в Европа – групата Signa, която не успя да си осигури свеж капитал. Тя оперира на пазарите в Германия, Австрия и Швейцария. Фалитът й, дори и да не разтърси пазара на имоти, ще окаже влияние върху него и ще задълбочи несигурността.

Споменахме лихвите в Европа – вероятно периодът на повишение на лихвените нива е по-скоро към края си, но със сигурност икономиките излязоха от периода на нулеви и отрицателни лихви. Неминуемо новите кредити и голяма част от съществуващите кредитни портфейли ще работят при по-високи лихвени нива.

В България вървим с период на забавяне във времето при тези процеси, но със сигурност ставаме свидетели на плавно покачване на лихвените нива, което очакваме да продължи и през следващата година. При влизането ни във валутния съюз и приемане на еврото е твърде вероятно не само новите кредити да бъдат повлияни, но и съществуващите кредити да приемат подходящ базов лихвен процент/индекс, който да доведе до по-справедливи  високи лихвени нива.

• Третият компонент са политиките на банките, който влияе на пазара на кредити и имоти. Тук също сме в период на по-консервативен прочит и, отново, достъпът до кредити на част от резидентите намалява.

Ако комбинираме трите изброени по-горе фактора и очакваните промени при тях се случат (макар и не рязко) в очакваната посока, то общият резултат ще бъде: по-скъп кредит, с пове   че изисквания от страна на банките, насочен към леко надценен пазар на имоти (поне в отделни райони).

Затова и нашата позиция е да преценявате внимателно кога да се насочите към покупка на имот, да се подготвите по-добре за евентуална сделка и да си осигурите достатъчно буфери за неблагоприятни ситуации.

Нашите експерти са на разположение да обсъдят с вас всяко инвестиционно намерение и да ви предоставят необходимата консултация. Тя е безплатна. Не е нужно да отлагате. Един разговор в точния момент, може да се окаже несравнимо полезен. Последвайте линка за Заявка за консултация или директно ни позвънете на телефон.