Основните стъпки при отпускане на ипотечен кредит

Често ни се случва да коментираме намерения за покупка на имот или за изграждане на такъв. За нуждата от ползване на кредит, ипотечна сделка и услуги от добър финансов или кредитен консултант. Или пък за използване на имот като актив, който да ипотекираме за да ни осигури средствата, от които се нуждаем по различна причина. А причините са най-разнообразни: за друга покупка, за ремонт или рефинансиране на текущи кредити. Условията, при които банките кредитират са важна част от обсъждането. Нека влезем малко повече в детайлите на отделните етапи на една ипотечна сделка. Ще направим това в поредица от няколко статии, разглеждайки различните й етапи. В текущия материал сме обобщили осем ключови момента и сме разгледали първият от тях по-подробно.

На първо място ще изясним какво означава сключването на ипотечна сделка. Ние бихме го нарекли процес, при който недвижимо имущество се използва като обезпечение, за да получим кредит.

Най-често с такъв вид кредити закупуваме имот, но можем да изброим още няколко цели на кредит, за които е необходимо да сключим ипотечна сделка. Такива, например, са кредитите за строителство и ремонт на имот. Или кредитите за обединяване на задължения във висок размер, а също и нецелевите кредити при които имотът служи като обезпечение и др.

Независимо от целта разграничаваме следните етапи на ипотечната сделка:

Подготовка: кредитоискателят трябва да се подготви за процеса на ипотечната сделка и да кандидатства за кредит пред избраната финансова институция. Това включва както силно препоръчителни предварителни действия като набавяне на някои документи, така и предоставяне на лична и финансова информация, като доходи, дългове и имущество.
Преглед и оценка на имота: банката-кредитор изисква основни документи за имота и изготвяне на независима пазарна оценка за него. Обикновено от банката предоставят информация за оценителите, чийто оценки би приела без допълнителни валидации. Клиентът следва да се свърже с оценителя, за да извърши оглед и да определи стойността на имота, който ще служи като обезпечение за ипотеката.
Одобрение на кредита: След като е събрана цялата информация за кредитоискателя и имотът е прегледан от правна и стойностна гледна точка, банката (кредиторът) взема решение дали да одобри ипотечния кредит и при какви условия.
Одобрение на кредит
Подготовка и подписване на договора за кредит. След одобрение на кредита се подготвят необходимите документи и се подписва договор за кредит;
Учредяване на ипотеката и плащане на разходи и такси: Кредитополучателят трябва да заплати разходите и таксите, свързани с ипотечната сделка. Тези разходи включват евентуални дължими данъци, такси за вписване, нотариални такси и др.
Усвояване на кредита: след регистрацията на ипотечното вписване в съответния регистър се пристъпва към усвояване на кредита, съгласно условията на договора за кредит;
Обслужване и погасяване на кредита: кредитополучателят започва да изплаща месечни вноски въз основа на договорените условия за кредита. Тук е мястото (а най-добре и по-рано) да се сформира резервен фонд или фонд за предсрочно погасяване на кредита.
Завършване на сделката: ипотечната сделка се смята за завършена, когато кредитът бъде изцяло погасен и всички условия на ипотечния договор са изпълнени. Тогава се пристъпва към заличаване на ипотечното вписване и това можем да определим като финалния етап на сделката.
Тук ще акцентираме върху първият етап, а именно подготовката за кредит.
Най-често ипотечна сделка се налага, когато закупуваме недвижим имот и закупуваният имот ще служи като обезпечение по кредита. Но независимо дали кредитът е за покупка или става въпрос за друг вид ипотечен кредит, изискваната информация от страна на банките са доста сходни.
Най-добре е процесът да започне с консултация с финансов консултант. Когато имате идея или проблем, чието решение не знаете какво е, се обръщате първо към приятел. Финансовият консултант е вашият най-доверен приятел. Задачата му е да ви помогне да намерите отговорите на въпросите си в този важен етап, да събере нужната информация за вас и имота, да структурира сделката и да изиска най-добрите условия от банката-кредитор. Не е малко, нали?! Със съюзник на ваша страна се постига повече.
Каква информация е необходима да си изясните на подготвителния етап заедно с вашия консултант:
- Да добиете ясна представа за възможния максимален размер на кредит, който може да си позволите. Тук се вземат предвид различни фактори – какъв трудов договор работите в момента, какво е месечното ви възнаграждение, получавате ли друг доход, имате ли – и колко са – месечните ви задължения по други заеми, друго лице ще участва ли в сделката и др.;
- Кои са предварителните отделни аспекти на желания от вас кредит: ще закупувате ново жилище или ще ипотекирате ваше собствено, с колко средства е необходимо да разполагате за самоучастие по сделката и разходите по сключване на съответната сделка и др.;
- Каква ще бъде стратегията при новия кредит и ще има ли нужда от предварителни действия по преструктуриране/обединяване на съществуващи кредити, за да се постигне оптимален резултат за вас и да направи възможна ипотечната сделка;
- Кредитният консултант ще провери и съгласува индивидуални оферти и условия за вас с различни банкови институции. Така ще може да вземете информирано решение към кой кредитор да се обърнете за сделката;
- Може, и е препоръчително, да преминете през етап на предварително одобрение за кредит по доход. Този подход ще ви осигури спокойствие за бъдещия положителен резултат при кандидатстването за кредит. Тази възможност се предоставя безплатно от банките за клиентите и носи само плюсове;
- С какви срокове за изпълнение на сделката разполагате и колко време реално е необходимо, за да я осъществите. Често пъти рекламите и предварителните обещания изглеждат доста примамливо и водят до усещането, че ипотечната сделка се финализира в рамките на само няколко дни. Реалните срокове обикновено са малко по-дълги и зависят именно от предварителната подготовка.
В заключение:
всички тези знания и, най-вече с какви средства разполагате, и какъв максимален кредит може да си позволите, много по-прецизно ще ориентират брокера на недвижими имоти. Така брокера ще е наясно с вида и качеството на търсения имот. Едва след избора на имот може да се пристъпи към кандидатстване за кредит и попълване на необходимите банкови документи за избраната институция. В този момент приключвате с първоначалния етап и преминавате към следващия.
Всеки казус е различен. Няма универсални решения. А консултацията с финансов или кредитен консултант е безплатна. Не се лишавайте от нея!
Повече за спецификата на имотите, приемливата оценка и влиянието върху възможния размер на кредит ще научите от следващата ни статия.